中古マンションを購入する際、「どんな物件を選べばいいのかわからない」「失敗したくない」と思われる方は多いです。

新築と比べて価格が手頃な中古マンションですが、築年数や管理状況、立地条件など確認すべきポイントが数多くあります。適切な選び方を知らないまま購入すると、資産価値が下がったり、修繕費が想定以上に必要だったりと後悔するリスクもあります。

本記事では、中古マンションの選び方を徹底解説します。基本の確認ポイントから、築年数別の特徴、内見時のチェックポイント、管理組合の見極め方、住宅ローン控除の条件まで、購入前に知っておくべき情報を網羅しました。

初めて中古マンションを購入する方でも、本記事を読めば安心して物件選びができるようになります。後悔しない中古マンション購入のために、ぜひ参考にしてください。

中古マンションの選び方で最も重要な4つのポイント

中古マンション選びには数多くのチェック項目がありますが、まず押さえるべきは以下の4つです。

● 物件価格だけでなく諸費用・リフォーム費も含めて検討する
● 立地は駅からの距離と周辺施設の両方を確認する
● 築年数と管理状況で判断する
● 管理組合の運営状況を確認する

物件価格だけでなく諸費用・リフォーム費も含めて計算する

中古マンション購入時には、物件価格以外に諸費用が物件価格の6～9%程度かかります。

主な諸費用の内訳は以下のとおりです。

仲介手数料は、物件価格に応じて段階的に設定されており、200万円以下の部分は5.5%、200～400万円の部分は4.4%、400万円超の部分は3.3%と宅地建物取引業法で定められています。

※物件価格が400万円を超える場合は「物件価格×3%＋6万円＋消費税」という速算式で上限額を計算できます。

なお、物件価格が800万円以下の場合は「低廉な空家等の特例」が適用され、売主・買主それぞれから最大33万円（税込）まで請求される可能性があります。低価格帯の物件を検討している場合は、仲介手数料について事前に確認しておきましょう。

物件価格だけで予算を組むと、諸費用やリフォーム費が足りなくなり、理想の住まいを実現できません。事前にファイナンシャルプランナーや不動産会社に相談し、総額でいくら必要かを把握しておきましょう。

参考：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」
参考：e-gov 法令検索「宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）」

諸費用の詳しい内訳や具体的なシミュレーション方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産購入の諸費用はいくら？内訳とシミュレーションを分かりやすく解説

立地は駅からの距離と周辺施設の両方を確認する

中古マンションの立地選びでは、駅からの距離だけでなく周辺施設も確認すべきです。

駅距離のポイント
●    徒歩10分以内：資産価値が高く、売却時も有利
●    徒歩10～15分：価格と利便性のバランスが良好
●    徒歩15分以上：購入価格を抑え、広さやグレードを優先できる

周辺施設のチェック項目
● スーパーやコンビニ（商品の品揃えを確認）
● 病院やクリニック（持病がある方は特に確認）
● 保育園・幼稚園・小学校（子育て世帯は必須）
● 公園や緑地（子どもの遊び場や散歩に）
● 銀行・郵便局（日常的な手続きに便利）

駅近でも周辺に生活施設がなければ不便ですし、逆に施設が充実していても駅から遠いと外出時が大変です。両方のバランスを自らの生活に照らし合わせて判断しましょう。

しかし、駅までの距離と住環境のバランスが取れた物件を、一般の方が市場から見つけ出すのは容易ではありません。

立地条件が資産価値に与える影響については、以下の記事でも詳しく解説しています。
資産価値はどちらが高い？マンションと土地付き一戸建て

築年数より建築時の建築基準法令で判断する

中古マンションを選ぶ際、「築何年以内」という基準で探す方が多いですが、築年数とあわせて「建築時の建築基準法令」も判断材料として有効です。

マンションの品質や設備は建築された時代の法規制や建築技術に影響されます。

時代別の主な特徴は以下のとおりです。

2026年時点で築20年前後の物件なら2006年前後の建築となり、住宅品質確保法施行後の物件が多く含まれます。築年数だけで判断せず、建築時期の特徴を理解して選びましょう。

参考：国土交通省「住宅の品質確保の促進等に関する法律」

詳しい特徴や選び方のポイントについては、以下の記事で詳しくご紹介しています。
中古マンションは築浅が良い？ 購入に最適な築年数とは

管理組合の運営状況を確認する

「マンションは管理を買え」という言葉があるように、管理状況は物件選びで最も大切な要素の一つです。

良好な管理状況のサイン
● エントランスや廊下が清潔に保たれている
● 管理組合の総会が定期的に開催されている
● 長期修繕計画が策定され、計画通りに修繕が実施されている
● 修繕積立金が十分に積み立てられている
● 管理会社の変更が頻繁でない

管理が悪い物件の特徴
● 共用部にゴミや私物が放置されている
● 掲示板に古い案内が貼ったまま
● 修繕積立金が不足している、または滞納が多い
● 大規模修繕が先送りされている

内見の際は室内だけでなく、エントランスや廊下、ゴミ置き場などの共用部も確認しましょう。（実際に物件が気に入って買付証明を提出しようとする際には、重要事項調査報告書で管理組合の議事録や修繕履歴もチェックすることをおすすめします。）

とはいえ、修繕積立金の財務状況や長期修繕計画の妥当性まで、一般の方が書類だけで完全に見極めるのは至難の業です。

管理費と修繕積立金の違いや使用用途については、以下の記事で詳しく解説しています。
どう違う？マンション「管理費」と「修繕積立金」使用用途は？

【築年数別】中古マンションの選び方

中古マンションは築年数によって価格や品質、注意すべきポイントが大きく異なります。
築年数ごとの価格推移と特徴は以下のとおりです。

中古マンションの内見で必ずチェックすべき項目リスト

内見は、物件の状態を直接確認できる貴重な機会です。主に以下の環境を多角的にチェックしましょう。

● 外観と共用部で管理状態を確認する
● 室内は水回り・床・壁・天井の劣化を確認する
● 騒音や日当たりは時間帯を変えて複数回確認する

外観と共用部で管理状態を確認する

内見では、外観と共用部の状態を確認しましょう。管理組合の機能や住民の管理意識が反映されています。

外観のチェックポイント
● 外壁にひび割れやタイルの浮きがないか
● ベランダの手すりや非常階段に錆がないか
● 屋上や屋根に劣化の兆候がないか

共用部のチェックポイント

共用部が荒れている物件は、管理組合が機能していないケースも想定されます。第一印象で「清潔」と感じるか、「荒れている」と感じるかで、物件を判断してください。

内覧時の詳しいチェックポイントや見落としがちな確認項目については、以下の記事で詳しくご紹介しています。
失敗しない！ 中古マンション内覧のポイントを紹介します

室内は水回り・床・壁・天井の劣化を確認する

室内では、見た目の美しさだけでなく、設備の劣化や不具合がないかを細かくチェックしましょう。

水回りのチェックポイント
● 水栓の水圧は十分か、水漏れやサビがないか
● 排水の流れはスムーズか
● 給湯器の製造年（寿命は10～15年）
● キッチン・浴室・洗面所にカビや汚れがないか
● トイレの水が止まらない、流れが悪いなどの不具合がないか

床・壁・天井のチェックポイント
● 床にきしみやゆがみがないか
● 壁や天井にひび割れやシミがないか（雨漏りや水漏れの痕跡）
● クロスに浮きや剥がれがないか
● 窓やドアの開閉がスムーズか

水回りや天井にシミがある場合、過去に水漏れが発生した可能性があります。売主や不動産会社に原因と修繕状況を必ず確認しましょう。

騒音や日当たりは時間帯を変えて複数回確認する

騒音や日当たりは、一度の見学では判断できません。時間帯や曜日を変えて複数回訪れ、生活騒音や周辺環境の変化を確認しましょう。

騒音のチェックポイント
● 外部からの騒音（道路、線路、商業施設など）
● 共用部のエレベーター音やドアの開閉音

日当たりのチェックポイント
● 午前・午後で室内の明るさがどう変わるか
● 周囲の建物による日影の影響はないか

平日の昼間と夜間、休日で騒音や雰囲気が大きく変わることがあります。可能なら、平日夜や休日に見学し、実際の生活環境を確認しましょう。

また、マンション周辺を実際に歩いて、駅からのルートに危険な道路や暗い場所がないか、商業施設や病院へのアクセスは良好かも確認してください。

中古マンションをリノベーション前提で選ぶ際の注意点

中古マンションを購入してリノベーションする場合、以下の3つに注意しましょう。

● 壁式構造とラーメン構造で間取り変更の自由度が異なる
● 配管の位置で水回りの移動可否が決まる
● 管理規約でリフォーム制限がないか確認する

壁式構造とラーメン構造で間取り変更の自由度が異なる

マンションの構造は、大きく「壁式構造」と「ラーメン構造」の2種類に分けられ、間取り変更の自由度が異なります。

壁式構造は築年数が古い低層マンションに多く、ラーメン構造は現代のマンションの主流です。リノベーションで大幅な間取り変更を考えている場合は、ラーメン構造の物件を選ぶのがおすすめです。

一方、壁式構造は壁全体で建物を支えるため耐震性に優れており、間取り変更の予定がなければ有力な選択肢となります。

購入前に不動産会社に構造を確認し、設計図面を見せてもらいましょう。

マンションの構造によるリフォームの制約については、以下の記事で詳しく解説しています。
マンションリフォーム「コレできる？できない？」

配管の位置で水回りの移動可否が決まる

キッチンや浴室、トイレなどの水回りの移動は、配管の位置に大きく左右されます。

配管の位置による制約
● スラブ下配管（階下配管）：配管が階下に通っているため、水回りの移動が難しい
● スラブ上配管（床下配管）：配管が床下に通っているため、比較的自由に移動できる

リノベーションで水回りの配置を大きく変えたい場合は、購入前に設計図面で配管の位置を確認し、リノベーション会社に相談しましょう。

配管の移動ができない物件を購入してしまうと、理想の間取りを実現できません。

管理規約でリフォーム制限がないか確認する

マンションの管理規約には、リフォームやリノベーションに関する制限が記載されていることがあります。

管理規約で制限される項目
● フローリングの施工制限（遮音等級の指定）
● 壁や床のはつり工事の禁止
● 配管工事の制限
● 工事時間や搬入方法の制限
● 届出や承認の手続き等

たとえば、「フローリングはL-45以上の遮音性能が必要」といった制限がある場合、使用できる床材が限定されます。

リノベーション前提で購入する場合は、購入前に管理規約を確認し、希望するリフォームが可能かリノベーション会社に相談しましょう。

中古マンション購入で活用できる住宅ローン控除

中古マンションを購入する際、住宅ローン控除を活用すれば、年間最大14～21万円の税金が戻ってきます。

※一般的な中古マンションは最大14万円（借入限度額2,000万円）。長期優良住宅・ZEH水準省エネ住宅等の認定住宅は最大21万円（借入限度額3,000万円）。子育て世帯・若者夫婦世帯はさらに優遇あり。

住宅ローン控除を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

住宅ローン控除の主な適用条件
● 床面積が50㎡以上（登記簿面積で判定）※
● 返済期間が10年以上
● 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下
● 購入後6ヶ月以内に入居し、入居年の年末まで居住している
● 他の住宅ローン控除を受けていない

※合計所得金額が1,000万円以下の場合は40㎡以上でも適用可
床面積は、壁の内側の面積（壁芯）ではなく、登記簿に記載された面積（内法面積）で判定されます。広告では50㎡と記載されていても、登記簿では50㎡未満になるケースがあるので、必ず登記簿謄本で確認しましょう。

参考：国税庁「住宅ローン控除を受ける方へ」
参考：国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

住宅ローン控除の詳しい手続き方法や申請時の必要書類については、必ず最寄りの税務署や税理士にお尋ねください。
住宅ローン控除の基礎知識。住まい購入は早めの決断が吉？

中古マンション購入で後悔しないための決め手

中古マンション購入で後悔しないためには、次のポイントを押さえることが大切です。

● 希望条件に優先順位をつけて妥協点を明確にする
● 資産価値の維持を重視するなら立地を最優先にする

希望条件に優先順位をつけて妥協点を明確にする

中古マンション選びでは、全ての希望条件を満たす物件を見つけるのは困難です。希望条件に優先順位をつけ、妥協点も明確にしておきましょう。

希望条件の優先順位の例
● 絶対に譲れない条件：予算、エリア、新耐震基準、駅距離など
● できれば満たしたい条件：築年数、間取り、階数、日当たりなど
● 妥協できる条件：駐車場の有無、共用施設、内装の状態など

優先順位を明確にしておくことで、複数の物件を比較する際にブレずに判断できます。家族がいる場合は、全員で優先順位を話し合い、意見をすり合わせておくことも大切です。

資産価値の維持を重視するなら立地を最優先にする

将来的に売却や賃貸に出す可能性を考えるなら、立地を最優先にしましょう。立地が良ければ、築年数が古くても資産価値が維持されやすいです。

資産価値が維持される立地条件
● 駅から近い
● 主要駅へのアクセスが良い
● 周辺に商業施設や病院が充実
● 再開発エリア

立地が良い物件は価格が高めですが、将来的な資産価値の維持が期待できます。「住むだけだから立地は関係ない」と考えず、将来の選択肢を広げるためにも、立地重視で選びましょう。

また、気になる物件があれば内見することが大切です。内見時には、売主様の承諾が得られれば写真を撮影し、後で見返せるようにしておくと、比較検討がしやすくなります。

中古マンションの選び方に関するよくある質問

中古マンション選びでよくある疑問に答えます。購入を検討される際の参考にしてください。

● 新築と中古で迷ったらどちらを選ぶべき？
● 築何年以内の物件を選ぶのがおすすめ？
● 旧耐震基準の物件は絶対に避けるべき？
● 管理費が安い物件は本当にお得？
● リノベーション済み物件のメリットとデメリットは？
● 低層階と高層階、どちらを選ぶべき？
● 角部屋と中部屋、どちらが住みやすい？
● ペット可のマンションを選ぶ際の注意点は？
● 駐車場がないマンションでも大丈夫？
● 内見は何回行くべき？
● 住宅ローンの事前審査はいつすべき？
● 不動産会社に支払う仲介手数料はいくら？
● 購入から入居までどのくらいの期間がかかる？
● 中古マンションの寿命は何年？
● 中古マンションでもフラット35は使える？

新築と中古で迷ったらどちらを選ぶべき？

新築と中古のどちらを選ぶかは、予算や優先順位によって異なります。

新築マンションが向いている人
● 予算に余裕があり、最新設備を重視する
● 誰も住んでいない新しい家に住みたい
● 購入後しばらくは修繕の心配をしたくない

中古マンションが向いている人
● 予算を抑えたい、またはより広い間取りを希望
● 立地を最優先したい（中古なら駅近物件が豊富）
● 実物を見てから購入を決めたい
● リノベーションで自分好みの内装にしたい

同じ予算なら中古マンションの方が広い間取りや好立地を選べます。

一方で、 最新の耐震性能や設備のグレードを最優先に考えるなら、新築分譲マンションも比較検討するとよいでしょう。

築何年以内の物件を選ぶのがおすすめ？

築年数の目安は、予算や希望条件によって異なりますが、一般的には以下のとおりです。

● 築20年以内：価格と品質のバランスが良好、初めての購入におすすめ
● 築25～30年：資産価値が安定、予算を抑えたい方向け
● 築30年以上：価格は安いが、設備の劣化や修繕費用に注意

最も確認すべきは、築年数より「新耐震基準（1981年6月1日以降）を満たしているか」です。旧耐震基準の物件は、耐震補強の有無や住宅ローン控除の適用可否などを慎重に確認しましょう。

旧耐震基準の物件は絶対に避けるべき？

旧耐震基準の物件には、以下のような注意点があります。

● 大地震時の安全性に不安がある
● 住宅ローン控除が適用されない可能性が高い
● 金融機関の担保評価が低く、ローンが通りにくい
● 資産価値が下がりやすい

ただし、以下の条件を満たす場合は、購入を検討できるケースもあります。

● 耐震診断が実施され、耐震補強工事が完了している
● 耐震基準適合証明書を取得している
● 価格が安く、リノベーション予算が十分にある
● 管理状態が良好である

旧耐震基準の物件を検討する場合、売主様の承諾があれば専門家（建築士やホームインスペクター）に相談し、建物の安全性を確認する方法もございます。

管理費が安い物件は本当にお得？

管理費が極端に安い物件は、一見お得に見えますが、以下のリスクがあります。

● 共用部の管理が行き届いていない
● 管理会社への委託費が安く、サービス内容が限定されている
● 将来的に管理費の値上げが発生する可能性

管理費が相場より大幅に安い場合は、内見時に共用部の状態を入念にチェックしましょう。管理が行き届いていない物件は、快適性だけでなく資産価値も下がります。

管理費は金額だけでなく、マンションの規模や管理の質とのバランスで判断しましょう。

リノベーション済み物件のメリットとデメリットは？

リノベーション済みの中古マンションを検討する際は、以下のメリットとデメリットを理解しておきましょう。

メリット
● 購入後すぐに入居できる
● リフォーム費や工事の手間がかからない
● 最新の設備やデザインになっている

デメリット
● リノベーション費用が物件価格に上乗せされており、割高になることも
● 共用配管や構造部分に劣化が生じているケースも

リノベーション済み物件を購入する場合は、リノベーション工事の内容と範囲、配管や給湯器などの設備も交換されているか、工事保証やアフターサービスの有無等、価格が相場と比べて適正かを確認しましょう。

低層階と高層階、どちらを選ぶべき？

低層階と高層階にはそれぞれメリット・デメリットがあります。

角部屋と中部屋、どちらが住みやすい？

角部屋と中部屋にも、それぞれ特徴があります。

予算を抑えたいなら中部屋、快適性や資産価値を重視するなら角部屋がおすすめです。

ペット可のマンションを選ぶ際の注意点は？

ペット可のマンションを選ぶ際は、以下のポイントを確認しましょう。

管理規約で確認すべき項目
● 飼育可能なペットの種類（犬・猫・小動物など）
● 体高、体長や体重の制限
● 共用部でのルール（抱っこやカートの使用など）
● 専用エレベーターや足洗い場の有無とルール

内見時のチェックポイント
● 共用部にペットの臭いがないか
● 傷や汚れが放置されていないか
● ペット飼育世帯が多いか（掲示板で確認）

ペット可のマンションでも、大型犬は不可、猫は2頭までなど細かい制限があり、飼育は認可制のため、購入前に必ず管理規約を確認してください。

敷地内賃貸駐車場がないマンションでも大丈夫？

将来的に車を手放す可能性がある場合は、敷地内賃貸駐車場なしでも問題ありません。逆に長期的に車を所有する予定なら、敷地内賃貸駐車場付きのマンションを選ぶのが良いでしょう。

ほかにも、近隣に月極駐車場があるか確認し、費用も含めて検討するのも一つの方法です。

見学は何回行くべき？

見学は最低でも2回程度行くことをおすすめします。

見学のタイミング
● 1回目（平日昼間）：基本的な間取りや設備、管理状態を確認
● 2回目（平日夜間または休日）：周辺環境の雰囲気、騒音、住民の様子をチェック

時間帯や曜日、天候によって物件の印象が大きく変わることがあります。購入を決める前に、複数回訪れて様々な条件下での様子を確認しましょう。家族全員で内見し、それぞれの視点で物件をチェックすることも大切です。

住宅ローンの事前審査はいつすべき？

住宅ローンの事前審査は、物件探しを始める前、または気になる物件が見つかった段階で行いましょう。

事前審査は無料で、複数の金融機関に同時に申し込むことも可能です。金利や条件を比較して、最も有利な金融機関を選びましょう。

不動産会社に支払う仲介手数料はいくら？

仲介手数料は、不動産会社に支払う成功報酬で、法律で上限が定められています。

物件価格が400万円超の場合：物件価格×3%＋6万円＋消費税（10%）

計算例
● 3,000万円の物件：（3,000万円×3%＋6万円）×1.1＝105.6万円
● 5,000万円の物件：（5,000万円×3%＋6万円）×1.1＝171.6万円

仲介手数料は物件の引き渡し時に支払うのが一般的ですが、契約時に半額、引渡し時に残り半額を支払うケースもあります。阪急阪神の仲介では引渡し時にお支払いいただく方法を採用しています。

購入から入居までどのくらいの期間がかかる？

中古マンションの購入申込から入居までは、一般的に2～3ヶ月程度かかります。中古マンション購入の流れと主なスケジュールは以下のとおりです。

1. 購入申込：即日～1週間
2. 住宅ローン事前審査：3日～1週間
3. 売買契約：申込から1～2週間後
4. 住宅ローン本審査：契約後1～2週間
5. 金銭消費貸借契約（ローン契約）：本審査承認後1週間
6. 決済・引き渡し：契約から1～2ヶ月後

売主が居住中の場合は引き渡しまでに時間がかかることがあり、空室の場合は早く入居できることもあります。引っ越しの時期が決まっている場合は、スケジュールに余裕を持って物件探しを始めましょう。

中古マンションの寿命は何年？

マンションの寿命は、管理状態や建物構造によって大きく異なります。

コンクリート造の建物の寿命
● 物理的な寿命：100年以上（適切にメンテナンスされた場合）
● 法定耐用年数（税法上）：47年
● 実際の建て替え平均期間：約40年

適切に管理されているマンションなら、築50年以上でも十分に住めます。実際、ヴィンテージマンションとして人気があり高値で取引される築50年以上の物件も存在します。

中古マンションでもフラット35は使える？

中古マンションでも、条件を満たせばフラット35を利用できます。

フラット35の主な適用条件は以下のとおりです。

● 床面積が30㎡以上（共同住宅の場合）
● 住宅金融支援機構が定める技術基準に適合
● 借入期間が15年以上（60歳以上は10年以上）

2025年4月以降、フラット35では「中古プラス」という制度が新設され、良質な中古住宅を取得する場合に当初5年間年0.25%の金利引き下げが適用されます。

フラット35は、固定金利であるため金利変動のリスクがなく、保証料や繰上返済手数料が不要なのがメリットです。中古マンション購入時の選択肢の一つとして検討しましょう。

参考：【フラット３５】ご利用条件

まとめ

この記事では、中古マンションの選び方として物件価格以外の諸費用計算や立地選び、築年数の考え方、管理状況の見極め方について解説しました。

中古マンション購入で失敗しないためには、以下のポイントを押さえておくと安心です。

「価格が安いから」と飛びつくのではなく、管理組合がしっかり機能しているか、将来の修繕費は十分に積み立てられているかまで確認することが大切です。

見学は時間帯を変えて複数回行い、騒音や周辺環境も自分の目と耳でチェックしてください。

本記事のポイントを参考に、納得のいく中古マンションを見つけて理想の暮らしを手に入れてください。