中古マンションリノベーション完全ガイド！費用相場・メリット・後悔しない進め方

中古マンションを購入してリノベーションする方法は、「新築は予算的に厳しいけれど、自分好みの住まいをあきらめたくない」という願いをかなえる手段として注目を集めています。

ただし、費用の見通しを立てないまま動き出すと、思わぬ出費や工事の制約に直面して後悔するケースもあります。

本記事では、リノベーションとリフォームの違いから、費用相場、物件選びのコツ、進め方のステップまで解説します。

初めての方でもスムーズに計画を立てられるよう、実践的な情報を整理しました。

中古マンションのリノベーションとリフォームの違い

リノベーションは、間取りの変更や配管の刷新を含む大規模な工事によって住宅の機能や価値を新たに生み出す手法です。一方のリフォームは、経年劣化した設備や内装を元の状態に近づける「原状回復」が中心になります。

具体的な工事の分類例は以下の通りです。

• リフォームに該当する工事：壁紙の張り替えやキッチン設備の交換等、既存の設備を新しくする工事
• リノベーションに該当する工事：壁を撤去してLDKを広げたり、配管ルートを変えて水回りの位置を移動したりする大規模な工事

「古くなった部分を直す」のがリフォーム、「住まいを自分仕様につくり変える」のがリノベーションです。どちらを選ぶかは、築年数や物件の状態、理想の暮らし方によって変わるため、計画段階で目的を明確にしておくことが大切です。

中古マンションをリノベーションする5つのメリット

中古マンションをリノベーションするメリットは、次の5つです。

• 新築より総費用を抑えられる
• 好立地の物件が見つかりやすい
• 間取りやデザインを自由に変えられる
• 住環境や管理状態を事前に確認できる
• 住宅ローンが利用可能

新築より総費用を抑えられる

中古マンションの購入価格にリノベーション費用を加えた総額は、同エリアの新築マンション価格を下回るケースがあります。

たとえば専有面積が70㎡の物件で、購入価格2,500万円・リノベーション費用1,050万〜1,400万円であれば合計3,550万〜3,900万円程度。同エリアの新築が5,000万円前後であれば、1,000万円以上の差額が生まれます。

※上記の費用はあくまで一例であり、エリア・物件の状態・リノベーション内容により大きく異なります。

差額を設備のグレードアップやインテリアに充てる方もいれば、住宅ローンの返済期間を短縮する方もいます。予算に余裕を持てる点は、暮らし全体の満足度を高めることにつながるでしょう。

好立地の物件が見つかりやすい

駅近や商業施設が充実したエリアでは、すでに土地が埋まっていることが多く新築マンションの供給は限られがちです。

中古マンションであれば築年数の経った物件を含めて検討ができるため、好立地の物件に出会える選択肢が広がります。

通勤時間の短縮や子育て環境の充実等、立地条件を重視する方にとっては大きなメリットです。

間取りやデザインを自由に変えられる

壁を取り払って広いLDKをつくったり、書斎やワークスペースを新設したりと、住む人のライフスタイルに合わせた間取りを実現しやすいのが特長です。

床材や壁材、照明計画まで一からデザインできるため、新築の分譲マンションでは選びにくい「自分だけの住空間」をつくることができます。

在宅ワークが広まった近年、仕事と生活を区切るゾーニング（空間の用途分け）を求めるケースも増えています。

ただし、マンションでは建物の構造上撤去できない壁や柱があるほか、管理規約によって使用できる床材や工事内容が制限されている場合があります。リノベーションの実施にあたっては事前に管理組合への申請が必要となり、工事内容によっては許可が下りないケースもあるため、物件購入前の段階で管理規約の確認と管理組合への相談を行っておくことが大切です。

住環境や管理状態を事前に確認できる

新築マンションの場合、実際の住民の顔ぶれや管理の質は入居するまでわかりにくい傾向があります。中古マンションであれば、見学時に共用部分の清掃状態や掲示板の内容を確認でき、管理体制の実態をある程度つかむことができます。

エントランスやゴミ置き場の美観は、管理の質を推しはかる手がかりの一つです。修繕が計画的に実施されているマンションは、長期的な維持管理の面でも安心感があるといえるため、見学時に意識して観察してみてください。

住宅ローンに一本化

中古マンション購入時にリノベーション（リフォーム）費用をまとめて住宅ローンに組み込む「リフォーム一体型住宅ローン」は、メガバンクやネット銀行を含む複数の金融機関で取り扱われています。

ただし、すべての金融機関が対応しているわけではないため、事前に取り扱いの有無を確認しておくことが大切です。

住宅ローンはリフォームローンに比べて金利が低い傾向にあり、総返済額を抑えられる可能性があります。ただし、リフォーム目的のみで住宅ローンを借り入れることは原則できません。物件の購入と同時にリノベーション費用を組み込む形が基本になるため、購入前の段階で工事費の概算等を把握しておく必要があります。

※借入れ可能額や適用金利は、各金融機関の審査状況により異なります。最新の条件は各金融機関に必ずご確認ください。

中古マンションリノベーションの5つのデメリット

メリットがある一方で、中古マンションならではの制約やリスクも存在します。

本章では、以下の内容を解説します。

• 築年数が古い分だけ住宅の寿命に不安が残る
• 玄関ドアや窓サッシ等の共用部分はリノベーションできない
• 管理規約により工事内容が制限される場合がある
• 物件探しから入居まで6〜12か月かかる
• 想定外の追加費用が発生しやすい

築年数が古い分だけ住宅の寿命に不安が残る

国税庁の「減価償却資産の耐用年数表」に規定されている鉄筋コンクリート造（RC造）の法定耐用年数は47年ですが、適切なメンテナンスが行われていれば物理的にはそれ以上使えるケースもあります。

一方で、配管や防水層の劣化が進んでいると、リノベーション後に不具合が発覚するリスクがあります。

購入前に長期修繕計画書や修繕履歴等を確認し、建物全体の健康状態を見極めることが大切です。

参考：国税庁「No.2100 減価償却のあらまし」

玄関ドアや窓サッシ等の共用部分はリノベーションできない

マンションの構造上、以下の箇所は共用部分に該当し、個人の判断で手を加えることはできません。

• 玄関扉（錠および内部塗装部分は専有部分）
• 窓サッシ・窓ガラス
• バルコニー
• 共用廊下

共有部分である「窓を二重サッシにしたい」「玄関ドアのデザインを変えたい」と考えていても、管理規約で制限されるケースが大半です。

室内側に内窓を設置する方法であれば認められる場合もあるため、工事可能な範囲は事前に管理会社経由で管理組合へ確認しておきましょう。

管理規約により工事内容が制限される場合がある

フローリングの遮音等級の指定、水回り位置の移動禁止や電力容量制限等、管理規約にはリノベーションに影響する条項が含まれていることがあります。

「理想の間取りが実現できなかった」と後悔しないためにも、物件購入の検討段階で管理規約を取り寄せ、工事上の制約を確認しておきましょう。

※マンションでリノベーション（リフォーム）を実施しようとする際は、あらかじめ設計図・仕様書および工程表等を添付した申請書により、管理組合に申請し、書面による承認を得なければなりません。

参考：国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」

物件探しから入居まで6〜12か月かかる

新築マンションは契約後に完成を待つ流れが一般的ですが、中古＋リノベーションの場合は物件探し・購入手続き・設計打ち合わせ・工事と工程が多岐にわたります。

物件探しに1〜2か月、購入手続きに1〜2か月、設計・工事に3〜4か月程度を見込む必要があり、全体で6〜12か月は想定しておくのが現実的です。各工程を並行して進められる場合でも、最短で6か月程度は見ておくとよいでしょう。

想定外の追加費用が発生しやすい

解体工事で壁や床を開けた段階で、配管の腐食や下地材の劣化が見つかるケースがあります。こうした「開けてみないとわからない」部分は、事前の見学だけでは把握しきれません。

対策としては、リノベーション費用全体の5〜15%程度を予備費として確保しておく方法が有効です。見積もり段階でリノベーション会社に「追加費用が発生しやすい箇所」を確認しておくと、心構えもしやすくなるでしょう。

中古マンションのリノベーション費用相場【2026年最新】

リノベーション計画で最も気になるのは「結局いくらかかるのか」という費用の問題です。

本章では、以下の内容を解説します。

• フルリノベーションの費用相場
• キッチン・浴室・トイレ等の箇所別の費用相場
• 物件購入時の諸経費

フルリノベーションの費用相場

間取り変更や配管刷新を含むフルリノベーションの場合、1㎡あたり15万〜20万円が目安です。面積別に整理すると次のようになります。

※価格は時期・地域・物件条件等により変動します。

キッチン・浴室・トイレ等の箇所別の費用相場

「フルリノベーションまでは考えていないが、水回りを中心に手を入れたい」という方向けに、箇所別のおおよその費用相場をまとめました。

水回り4点（キッチン・浴室・洗面・トイレ）をまとめて工事すると、100万〜300万円程度が目安です。設備のグレードやオプション、配管移設の有無によっては400万円以上になるケースもあります。

※価格は時期・地域・物件条件等により変動します。
※いずれも管理組合の事前承認を要します。

中古マンションリノベーションの進め方

ここからは、物件探しから入居までの5つのステップを時系列で整理します。

• 予算の総額を決める
• 住宅ローンの事前審査を受ける
• 物件を見学して購入申込みする
• リノベーションの設計プランを確定する
• 完成検査を受けて引き渡しを迎える

ステップ1：予算の総額を決める

最初に行うべきは「物件価格＋リノベーション費用＋諸経費」の総額上限の設定です。住宅ローンの借入可能額を基準にするのではなく、毎月の返済額が手取り収入の20〜25%以内に収まるかどうかで判断すると無理のない計画になります。

リノベーション費用の概算が不明な段階では、専有面積×15万〜20万円をおおよその目安にしてみてください。諸経費は物件価格の6〜10%で試算すると実態に近い数字が出ます。

ステップ2：住宅ローンの事前審査を受ける

住宅ローンの事前審査（仮審査）は、物件探しの前や並行して受けておくのがおすすめです。事前審査で確認される主な項目は以下の通りです。

• 年収
• 勤続年数
• 信用情報
• 健康状態

これらの情報をもとに、借入可能額の目安を把握することができます。

ただし、不動産の担保評価は本審査の段階で行われるため、事前審査の通過は最終的な融資の確約ではありません。

リノベーション費用を住宅ローンに組み込む場合は工事の見積書が必要になるケースが多いため、リノベーション会社と早い段階で連携しておく必要があります。

※借入れ可能額や適用金利は各金融機関の審査状況により異なります。最新の条件は各金融機関に必ずご確認ください。

ステップ3：物件を見学して購入申込みする

事前審査で借入可能額の目安が見えたら、物件探しを始めます。エリア・築年数・広さ・価格帯を軸に候補を3〜5件程度まで絞り込んだら、現地見学に進みましょう。写真では伝わらない広さの感覚や共用部分の管理状態等、見学で初めてわかる情報は意外と多いものです。物件の売主に事前に了承を得たうえで、リノベ―ション会社同行のもと現地見学するのもひとつの方法です。

見学時に重点的にチェックすべきポイントは以下の通りです。現地見学の際は予めチェック項目を書き出したメモを見ながら見学するのも良いでしょう。

• 天井の高さ
• 配管スペースの位置
• 日当たり・風通し

購入の意思が固まったら、購入申込書（買付証明書）を提出します。

ステップ4：リノベーションの設計プランを確定する

物件の売買契約後（または引き渡し後）、リノベーション会社と設計プランの打ち合わせを本格化させます。間取り、設備のグレード、素材の選定を重ねながら、予算内で実現可能なプランを詰めていく工程です。

打ち合わせ回数は5〜8回程度が一般的で、打ち合わせ期間として1〜2か月、場合によっては3〜4か月を要するケースもあります。

ステップ5：完成検査を受けて引き渡しを迎える

工事が完了したら、施主立会いのもとで完成検査（施主検査）を実施し、仕上がりを確認します。

完成検査で確認すべき主なポイントは以下の通りです。

• 壁紙の浮き：施工不良や接着不足がないか目視で確認
• 建具の開閉：ドアや収納扉がスムーズに動作するか
• コンセントの位置：設計図どおりに設置されているか

細かい部分まで目を通し、不具合があればこの段階で指摘してください。是正工事が完了すれば、鍵の受け渡しを経て引き渡し完了となります。

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中古マンションのリノベーションに関するよくある質問

本章では、中古マンションのリノベーションを検討する際に寄せられることの多い疑問を取り上げ、一問一答形式で回答します。

工事中の騒音や振動でご近所トラブルになりませんか？

リノベーション工事では、解体作業や床の張り替え等で騒音・振動が発生します。着工前に上下階・左右の住戸へ挨拶を行い、工事スケジュールを伝えておくことがトラブル防止の基本です。

リノベーション会社が挨拶回りを代行してくれることも多いため、対応範囲を事前に確認してみてください。

リノベーションに使える補助金や減税制度はありますか？

2026年度は、国の「住宅省エネ2026キャンペーン」を通じた補助金制度を利用することができます。窓の断熱改修に対し1戸あたり最大100万円が補助される「先進的窓リノベ2026事業」や、省エネリフォームを対象とし最大100万円が補助される「みらいエコ住宅2026事業」等が用意されています。

※制度の詳細や申請条件は自治体により異なります。お住まいの自治体窓口で必ずご確認ください。

リノベーション後の保証やアフターサービスはどうなっていますか？

リノベーション会社の多くは、工事完了後に一定期間の保証を設けています。保証の対象範囲は項目ごとに期間が異なるのが一般的で、主な区分は以下の通りです。

• 構造躯体：建物の骨格に関わる部分の保証
• 防水：水漏れ・浸水に関わる施工部分の保証
• 設備機器：キッチン・浴室・トイレ等の機器に対する保証
• 内装仕上げ：壁紙・床材・塗装等の仕上げ部分に対する保証

契約前に保証書の内容と期間、アフターサービスの連絡窓口等を書面で確認してください。

リノベーション中に追加工事が発生した場合、費用はどう決まりますか？

追加費用は、不具合の内容・施工範囲に応じてリノベーション会社が見積もりを提示し、施主の承認を得たうえで着手するのが一般的な流れです。

事前に「追加工事が発生した場合の承認プロセス」を契約書で確認しておくことが自衛策になります。

住みながらリノベーション工事はできますか？

部分的なリフォーム（キッチンやトイレの交換等）であれば、住みながらの工事が可能なケースもあります。ただし、フルリノベーションの場合は解体工事で居住スペースがなくなるため、仮住まいへの引っ越しが必要です。

リノベーション済みマンションの購入で注意すべき点はありますか？

リノベーション済み物件は内装や設備が新しく見栄えがよい反面、工事の内容が見えにくいという側面があります。表面からはわからない部分として、特に確認しておきたい項目は以下の通りです。

• 配管の交換有無：既存の古い配管がそのまま残されていないか
• 断熱材の施工状況：適切な断熱材が正しく施工されているか

購入を検討する場合は、施工内容や使用した資材の仕様書を売主側に求め、工事範囲を書面で確認してください。

リノベーションしたマンションは将来売却しやすいですか？

売却のしやすさは立地や築年数、管理状態等の条件によって変わるため一概には言えません。ただし、水回りの設備が新しく間取りが現在のライフスタイルに合っている物件は、買主にとって魅力的に映る傾向があります。

一方で、個性的すぎるデザインや特殊な間取りは買い手を限定する可能性もあるため、将来の売却を視野に入れるなら汎用性の高いプランを選ぶことも一つの考え方です。

リノベーション後に確定申告は必要ですか？

住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）やリフォーム促進税制の適用を受ける場合は、入居した翌年に確定申告が必要です。給与所得者でも初年度は自分で申告を行い、2年目以降は年末調整で対応できます。

申告に必要となる主な書類は以下の通りです。

• 登記事項証明書：物件の所有権や権利関係を証明する書類
• 住宅ローンの年末残高証明書：ローン控除額の算出に必要な書類
• 工事請負契約書の写し：リノベーション工事の内容・金額を証明する書類

関連書類は工事完了時から整理しておくとスムーズに申告できます。

参考：国税庁「マイホームを持ったとき」

参考：国税庁「マイホームを増改築等したとき」

※税金の計算は個々の状況により異なり、法改正により変更される場合があります。詳細は税務署または税理士に必ずご確認ください。

まとめ

中古マンションのリノベーションは、新築よりも総費用を抑えやすく、自分好みの住空間をつくれる可能性がある魅力的な方法です。一方で、構造や管理規約による工事制限や想定外の追加費用といったリスクもあるため、事前の情報収集と計画が成功の分かれ目になります。

費用面では、フルリノベーションで1㎡あたり15万〜20万円を目安とし、物件購入の諸経費（物件価格の6〜10%）と予備費（リノベーション費用の5〜15%）も含めた総予算を設定してください。

『阪急阪神の仲介』では、査定から引き渡しまでワンストップでサポートしており、リノベーション向きの物件探しについてもご相談いただけます。「まずは予算の目安を知りたい」「どんな物件がリノベーションに向いているのか聞いてみたい」という方は、お気軽にお問い合わせください。