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リスクから知る。良好な中古マンションの選び方

2023年12月15日執筆

新築マンション価格が上昇し続けている昨今、中古マンションは価格の求めやすさや自分好みにリフォームやリノベーションできることなどから人気が高まっています。
でも、新築と比較し、中古でマンション購入を検討中の方は、情報の少なさに迷うことも多いのではないでしょうか。
今回は、中古マンションならではの知っておきたいリスクについてのお話です。

建物と共用部のチェックは、見た目だけではなく確かな情報を!
建物の安全性では、新耐震基準(1981年6月施行)以降の物件であれば、震度6~7程度の地震でも倒壊リスクが少ないことは知られています。しかし、築年数が同じマンションでも、外壁や共用部の劣化度合いに違いを感じることがあります。
例えば…。ゴミ置き場は整理整頓され、清潔感はあるか。共用廊下に物が置かれていたり、目立つ汚れはないか。駐輪場の利用ルールは守られているか。
こうした日常の利用場所に気になることがあれば、管理会社や管理組合の注意喚起不足や居住者のモラルの低さが考えられます。

“マンションは管理を買う”ともいわれますが、共用部の使い方や劣化状態に差がある場合、管理に掛かる費用が適正かどうかを事前に知っておくことが大事です。
毎月の管理費や大規模修繕に掛かる修繕積立金の徴収額が低いと、共用部の清掃や点検など維持・管理が行き届かないリスクがあります。また、管理費の滞納がないかもポイントです。

管理に関わる費用の確認方法
仲介会社を通じて、「重要事項調査報告書」を取り寄せることで、マンション管理に関わる費用の状態を知ることが可能です。
管理組合の会計状況から、管理費・修繕積立金の現状、滞納額の有無、駐車場・駐輪場の空き状況、大規模修繕工事の計画、管理費や修繕積立金の値上げ予定の有無などを知ることができます。
購入したとたんに、管理費が値上げされると毎月の家計の支出額に影響もありますよね。また、駐車場や駐輪場の使用料は、管理費や修繕積立金に充当されるお金なので、稼働率が低いと将来的な修繕積立金に影響することもあります。見落としがちですが、買った後のくらしに関わる情報として取得することをオススメします。

ハザードマップのチェックも忘れずに!
検討物件の立地というと、駅からの徒歩分数や周辺環境をチェックされる方は多いでしょう。建物の安全性や災害リスクの観点では、ハザードマップも立地上の確認項目です。新耐震基準をクリアした建物であっても、地盤が弱いエリアでは安心とはいいがたいですよね。新築時のパンフレットなどが管理会社で保管されている場合もあるので、地盤対策として耐震構造にどのような技術が採用されているかなども確認しましょう。
※ハザードマップを確認する際は、こちらをご参照ください。

◆国土交通省:ハザードマップポータルサイト (gsi.go.jp)

住戸内の確認は、リフォームやリノベーションも想定してチェックを!
中古マンションの場合、リフォームやリノベーションを計画するのも楽しみのひとつです。しかし、マンションは変更ができる場所とできない場所があり、その確認は工事費用の見積もりを出す際に、初めて管理規約や修繕履歴を調べるというケースが多いようです。
リフォームやリノベーション全体にかかる費用が不透明のまま決めてしまうと、購入後に予算を超える工事が必要となることもあります。

購入を相談する仲介会社が、リフォームやリノベーションに強ければ、管理規約上の制約条件を確認依頼したり、かかる費用の目安などを想定してもらうこともできるでしょう。中古マンション探しは、物件を探すところから内装工事まで、ワンストップで対応できる専門業者を頼りにするのがオススメです。

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ネットワーク環境も忘れずにチェック!
ネットワーク環境は、マンションごとに違いがあります。テレワーク中につながりにくかったり、ネット使用中のスピードが遅いなどはストレスになりますよね。

マンションに回線が通っていない場合は、管理組合の許可を得て個別の工事が必要となります。また、回線が通っていてもマンション全体で共有している場合、他の居住者の使用状況によっては速度が出ない可能性があります。
回線速度を重視するなら“マンションの各部屋まで光回線が引き込まれているか”がポイントです。管理会社に問い合わせると分かるケースが多いので、ネットワーク環境が気になる方は、ぜひ、こちらも事前の確認項目にしましょう。

前居住者から得られる情報もあります
住戸の内覧では、居住中と既に退去済みの場合で印象が異なります。気をつけたいのは、退去済みの場合。家具などがないため専有面積の数字よりも広さを感じやすく、さらに、前居住者の家具配置などが参考にできないため、コンセントやTVアウトレットの位置など実際に暮らした際に不便を感じることを見落としがちです。

新築同様にリノベーションすることが前提であれば、あまり重視する必要はないかもしれませんが、前居住者がペットを飼っていた、小さな子どもがいたなどの場合、壁や床の劣化が大きいこともあります。
仲介会社を通じて、どのようなご家族構成で、どんな暮らし方をしていたかをヒアリングしてもらうとよいでしょう。
以下の記事では、中古マンション内覧時のチェックポイントなどをご紹介しています。ぜひ、一緒にご覧ください。

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まとめ
さまざまな不動産ポータルサイトの情報や仲介会社からの紹介で出会った物件も“本当にこの物件で決めてよいのか”と決断に迷うこともあります。条件の良い中古マンションを購入するためには、決断のスピードも大切です。
中古マンションを納得して購入するためには、まず、チェックポイントの整理を事前にしなければならないと覚えておきましょう。

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※2023年12月15日時点の情報になり、今後内容が変更となる可能性がございます。

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