不動産売却の流れ7ステップを完全網羅！必要書類や費用まで徹底解説

不動産の売却を初めて経験する方にとって、「何から始めればよいのか」「どのくらいの期間と費用がかかるのか」は気になるポイントでしょう。

不動産売却は、相場調査から確定申告まで7つのステップに分かれ、全体で3～9か月程度の期間を要するのが一般的な流れです。

本記事では、各ステップの内容に加え、物件タイプ別の注意点や必要書類、発生する費用・税金までまとめて解説します。

不動産売却の流れ7ステップ

不動産売却の流れは、以下の7ステップです。

1. 売却相場を自分で調べる
2. 不動産会社に査定を依頼する
3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
4. 売却活動を開始する
5. 買主と売買契約を締結する
6. 決済・引き渡しを行う
7. 確定申告で譲渡所得を申告する

STEP1. 売却相場を自分で調べる

不動産売却の第一歩は、所有する物件がいくらで売れそうかを把握することです。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、過去に実際に取引された不動産の価格情報を検索することができます。

全国指定流通機構連絡協議会が運営する「REINS Market Information（レインズ・マーケット・インフォメーション）」でも、直近の成約価格を確認することが可能です。

自分で相場を調べておくと、のちに不動産会社から提示される査定価格の妥当性を判断しやすくなります。

STEP2. 不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼すると、物件の現地調査や役所調査をもとにプロが算出した具体的な売却見込み価格を知ることができます。

査定には、物件データをもとに机上で価格を算出する「簡易査定（机上査定）」と、実際に現地を訪問して詳細に調べる「訪問査定」の2種類があります。

訪問査定では、建物の状態や周辺環境、日当たり等も加味されるため、より正確な価格を把握できるのが利点です。査定を依頼したからといって、売却を義務づけられるわけではありません。将来的な売却を検討している段階でも、まずは価格を確認してみてください。

STEP3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ

媒介契約とは、不動産会社に売却活動を正式に依頼するための契約です。媒介契約には次の3種類があり、それぞれ依頼できる会社の数や報告義務の頻度が異なります。

専任媒介・専属専任媒介契約では、1社のみに依頼するため、不動産会社が積極的に販売活動に取り組みやすい傾向があります。一方、一般媒介契約は複数社に依頼できるため、幅広い購入希望者にアプローチしやすいのが特徴です。

STEP4. 売却活動を開始する

媒介契約の締結後、不動産会社が広告掲載や購入希望者への紹介といった販売活動を進めます。

ポータルサイトへの掲載やチラシの配布、登録されている購入希望者への紹介等を通じて、物件情報が市場に公開されることになります。

STEP5. 買主と売買契約を締結する

購入希望者から購入申込書が提出されたら、売買価格、引き渡し時期、設備や物件状況の確認等の条件交渉に入ります。

売主・買主双方が条件に合意した段階で、売買契約を締結するのが一般的です。契約時には、買主に対して宅地建物取引士による重要事項説明が行われ、売主・買主双方が契約内容を確認したうえで署名・押印をしましょう。

STEP6. 決済・引き渡しを行う

売買契約から約1～3か月後に、売買代金の決済と物件の引き渡しを行います。決済日には、買主からの残代金の受領と同時に、所有権移転登記の申請手続きを行い、鍵の引き渡しをもって売却が完了します。

住宅ローンの残債がある場合は、決済時に受領した代金で一括返済し、抵当権抹消登記を同時に行う流れとなります。

STEP7. 確定申告で譲渡所得を申告する

不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日（当該日が土日・祝日の場合は翌開庁日）の期間に、譲渡所得に関する確定申告を行います。売却によって利益（譲渡所得）が出た場合はもちろん、損失が出た場合でも一定の特例を利用するには確定申告が必要です。

年末調整で納税を済ませている会社員であっても、不動産の売却益が生じた場合には確定申告を行わなければなりません。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例など、適用要件を満たせば税負担を軽減できる制度もあります。利用を検討する場合は、早めに準備を進めましょう。

※税金の計算は個々の状況により異なり、法改正により変更される場合があります。詳細は税務署または税理士に必ずご確認ください。

不動産売却の流れで必要になる書類一覧

不動産売却では、手続きの段階ごとに異なる書類が必要です。多くの書類を漏れなくそろえるために、タイミングごとに必要な書類を整理しておきましょう。

本章では、以下の内容を解説します。

• 査定・媒介契約時に必要な書類
• 売買契約時に必要な書類
• 決済・引き渡し時に必要な書類
• 確定申告時に必要な書類

査定・媒介契約時に必要な書類

査定や媒介契約を進めるにあたっては、物件の基本情報を示す書類を準備しておくとスムーズです。主な書類は以下のとおりです。

売買契約時に必要な書類

売買契約の締結時には、物件の状態を買主に正確に伝えるための書類が追加で必要になります。

付帯設備表・物件状況等報告書は、売主が知っている物件の状態を正直に記載する書類です。記載漏れがあると、引き渡し後のトラブルに発展するおそれがあるため、売主が自筆で細部まで丁寧に記入してください。

決済・引き渡し時に必要な書類

決済・引き渡し時に求められる主な書類は以下のとおりです。

住宅ローンの残債がある場合は、金融機関が発行する抵当権抹消関連の書類も必要です。決済日の2～3週間前には金融機関への連絡を済ませておきましょう。

※登記手続きの詳細は、法務局または司法書士に必ずご確認ください。

確定申告時に必要な書類

確定申告では、売却時の契約内容や取得費を証明する書類を税務署に提出します。主な書類は以下のとおりです。

3,000万円の特別控除等の特例を利用する場合は、住民票の写し等の追加書類が求められることがあります。国税庁のウェブサイトで最新の必要書類を確認しておくのが確実です。

※税金の計算は個々の状況により異なり、法改正により変更される場合があります。詳細は税務署または税理士に必ずご確認ください。

参考：国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」
参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

不動産売却の流れで発生する費用と税金

仲介手数料や各種税金を含め、一定の費用がかかるのが一般的です。費用の発生タイミングと金額の目安を事前に把握しておくことが、資金計画の精度を高めるポイントです。

本章では、以下の内容を解説します。

• 仲介手数料の計算方法
• 印紙税・登記費用・その他の諸費用
• 譲渡所得税の税率と主な特例

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、不動産会社に売却活動を依頼し、売買契約が成立した際に支払う成功報酬です。宅地建物取引業法により、仲介手数料の上限額は以下の速算式で算出されます。

仲介手数料の上限額 ＝ 売買価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税

※上記は売買価格が400万円超の場合の速算式です。なお、2024年7月1日の報酬規定改正により、売買価格が800万円以下の物件（低廉な空家等）については、売主・買主それぞれから受領できる仲介手数料の上限が30万円（税抜）となる特例が設けられています。

売買契約が成立しなかった場合は、仲介手数料の支払いは発生しません。一方、売買契約が成立した場合は、原則仲介手数料が発生します。

印紙税・登記費用・その他の諸費用

仲介手数料以外にも、売主が負担する費用があります。

印紙税については、令和9年（2027年）3月31日までに作成される不動産売買契約書に対して軽減措置が設けられており、本則税率よりも税負担が軽減されます。また、電子契約を利用できれば印紙税が発生しないので費用を節約することができます。

なお、司法書士報酬には、抵当権抹消登記費用が含まれます（関西では売渡証書作成費用を含む）。

※税金の計算は個々の状況により異なり、法改正により変更される場合があります。詳細は税務署または税理士に必ずご確認ください。

参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

譲渡所得税の税率と主な特例

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税・復興特別所得税が課されます。税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって以下のように異なります。

主な税負担の軽減特例には、以下の制度があります。

税金の計算は個々の状況により異なり、法改正により変更される場合があります。詳細は税務署または税理士に必ずご確認ください。

参考：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
参考：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
参考：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
参考：国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

【状況別】不動産売却の流れで追加される手続き

通常の売却フローに加え、所有者の状況によっては追加の手続きが必要になるケースがあります。

本章では、以下の内容を解説します。

• 相続した不動産を売却する場合
• 離婚に伴い不動産を売却する場合
• 住宅ローンが残っている不動産を売却する場合
• 成年後見人が不動産を売却する場合

相続した不動産を売却する場合

相続した不動産を売却するには、相続登記を完了させる必要があります。2024年（令和6年）4月1日から相続登記の申請が義務化されており、不動産の相続を知った日から3年以内に登記申請をしなければなりません。正当な理由なく申請を怠った場合は、10万円以下の過料の対象となります。

遺産分割協議書の作成や、相続人全員の合意が必要となるため、手続きに時間がかかるケースがある点に注意が必要です。

相続した不動産を売却した場合は、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例（最高3,000万円の控除）」が適用できる可能性があります。適用要件は複数あるため、税務署または税理士に必ずご確認ください。

参考：法務省「相続登記の申請義務化について」

離婚に伴い不動産を売却する場合

離婚に伴う不動産売却では、財産分与の方針を事前に取り決めておくことが前提です。不動産が共有名義の場合は、売却にあたって名義人全員の同意が求められます。

また、住宅ローンの残債がある場合は、売却代金でローンを完済できるかどうかを事前に確認しておく必要があります。

売却代金だけでは完済できないケースでは、自己資金で補填する、もしくは金融機関に相談する等の対応が必要です。

※具体的な契約内容については、依頼しようとする不動産会社の宅地建物取引士または弁護士に必ずご相談ください。

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合

住宅ローンの残債がある物件でも、決済時にローンを完済して抵当権を抹消できれば売却は可能です。売却代金から残債を返済し、同時に抵当権抹消登記と所有権移転登記を行う流れが一般的です。

まず現時点のローン残高を金融機関に確認し、売却見込み額と比較しておくことが第一歩となります。売却代金が残債を下回る「オーバーローン」の状態では通常の売却が難しくなるため、早い段階で資金計画を立てましょう。

※金利は金融機関や審査状況により異なります。最新の条件は各金融機関に必ずご確認ください。

成年後見人が不動産を売却する場合

認知症等により判断能力が不十分な方が所有する不動産を売却する場合は、成年後見制度の利用が必要です。家庭裁判所に成年後見人の選任を申し立て、後見人が選任された後に売却手続きを進める流れとなります。

居住用不動産を売却する場合は、家庭裁判所の許可が別途必要であり、許可を得ずに行った売買契約は無効です。

※具体的な契約内容については、依頼しようとする不動産会社の宅地建物取引士または弁護士に必ずご相談ください。

不動産の査定・売却でお悩みなら『阪急阪神の仲介』

不動産売却では、取得時期や有効期限の異なる多数の書類を自分一人で漏れなく管理するのは難しいと感じる方もいらっしゃるかもしれません。

『阪急阪神の仲介』では、100年以上の沿線開発で培った経験と、地域密着の情報ネットワークを活かし、ご売却の各段階で必要な書類を担当者がご案内しています。

阪急阪神東宝グループの一員として、阪急・阪神沿線を中心に長年にわたって街づくりに取り組んできた実績があり、査定から引き渡しまで一貫してサポートする体制を整えています。

「まずは自分の物件がいくらで売れるのか知りたい」という段階からでも、お気軽にご相談ください。

不動産売却の流れに関するよくある質問

本章では、不動産売却の流れに関する以下の質問に回答します。

• 不動産売却にかかる期間はどれくらいですか？
• 不動産売却のお金はいつ受け取れますか？
• 住みながら不動産を売却できますか？
• 仲介手数料はいつ支払いますか？
• 不動産を個人間で売買することはできますか？
• 不動産売却で確定申告が不要なケースはありますか？
• 不動産売却の仲介と買取の違いは何ですか？
• 売買契約後にキャンセルすることはできますか？
• 査定を依頼したら必ず売却しなければなりませんか？
• 売却活動中に値下げするタイミングはいつですか？

不動産売却にかかる期間はどれくらいですか？

売却活動の開始から引き渡しまで、3～9か月程度が目安です。

物件の所在地や価格帯、市場環境によって販売期間は変動するため、余裕を持ったスケジュールを立てておくことが望ましいです。

不動産売却のお金はいつ受け取れますか？

売買代金は2回に分けて受け取る形式が一般的です。売買契約締結時に手付金を受領し、決済日に残代金を受領する流れとなります。手付金は売買価格の5～10%程度が目安です。

住みながら不動産を売却できますか？

住みながらの売却は可能です。住み替え等の場合はむしろ住みながらの売却が一般的です。見学時には購入希望者が室内を確認するため、日程調整への柔軟な対応と、室内の整理整頓が求められるでしょう。

仲介手数料はいつ支払いますか？

仲介手数料の支払いタイミングは不動産会社によって異なりますが、主に以下の3つのケースがあります。

• 売買契約時に一括で支払うケース
• 売買契約時と決済時の2回に分けて支払うケース
• 決済時に一括で支払うケース

『阪急阪神の仲介』では、不動産引き渡し時に全額をお支払いいただく方法を採用しています。

不動産を個人間で売買することはできますか？

個人間での不動産売買は可能です。ただし、契約書の作成、重要事項の確認、登記手続き等をすべて自分で行わなければならないため、トラブルが発生するリスクが高まることになります。

安全に取引を進めるためには、不動産会社の仲介を利用するのが安心でしょう。

不動産売却で確定申告が不要なケースはありますか？

売却によって譲渡所得が発生しなかった場合（譲渡価額が取得費と譲渡費用の合計以下だった場合）は、原則として確定申告は不要です。

ただし、「譲渡損失の損益通算・繰越控除」等の特例の適用を受ける場合は、損失が出ていても確定申告が必要となります。

※税金の計算は個々の状況により異なり、法改正により変更される場合があります。詳細は税務署または税理士に必ずご確認ください。

不動産売却の仲介と買取の違いは何ですか？

仲介は、不動産会社が売主と買主の間に入って売買を成立させる方法で、市場価格に近い金額での売却を目指せます。

買取は、不動産会社が直接物件を購入するため短期間で現金化できる反面、仲介に比べると売却価格が低くなる傾向があります。

売買契約後にキャンセルすることはできますか？

売買契約締結後のキャンセルは、条件付きで可能です。買主が売主に対して支払い済みの手付金の返還請求を放棄する（手付解除）か、売主が買主に対して、手付金等受領済みの金員および手付金等同額の金員を現実に提供することで契約を解除できるケースがあります。

ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は手付解除ができなくなるため、慎重に判断してください。

※具体的な契約内容については、不動産会社の宅地建物取引士または弁護士に必ずご相談ください。

査定を依頼したら必ず売却しなければなりませんか？

査定の依頼だけで売却が義務づけられることはありません。提示された査定価格をもとに、売却するかどうかを判断してください。

売却活動中に値下げするタイミングはいつですか？

一般的には、売り出しから1～2か月程度を経ても購入申し込みが入らない場合に、価格の見直しを検討するケースがあります。不動産会社からの販売活動報告で、問い合わせ件数や見学件数を確認しながら、市場の反応を踏まえて判断するのが現実的な進め方でしょう。

まとめ

不動産売却は、相場調査・査定依頼・媒介契約・売却活動・売買契約・決済と引き渡し・確定申告の7ステップで進みます。

物件タイプ（マンション・戸建・土地）によって必要な準備が異なる点や、相続・離婚・ローン残債等の状況によって手続きが追加される点は、あらかじめ理解しておくことで慌てずに対応できるでしょう。

売却活動を円滑に進めるための第一歩は、信頼できるパートナーを見つけることです。『阪急阪神の仲介』は、査定から引き渡しまで一貫したサポート体制で、お客様のご売却を支えています。まずはお気軽にご相談ください。