不動産を売却する際には、査定依頼から引き渡しまでの各段階で複数の書類を準備する必要があります。「どの書類をいつまでに用意すればよいのか」「物件タイプによって必要な書類は違うのか」といった疑問をお持ちの方は多いのではないでしょうか。

本記事では、不動産売却に必要な基本書類12選をはじめ、マンション・戸建・土地といった物件タイプ別の追加書類、さらには査定依頼時から引き渡しまでのタイミング別チェックリストを詳しく解説します。

相続や共有名義の不動産売却、書類を紛失した場合の対処法についても網羅的にご紹介しますので、スムーズな売却活動にお役立てください。

不動産売却に必要な基本書類12選

不動産売却で求められる書類は、本人確認や不動産の権利関係、税金関連等、複数のカテゴリに分類されます。売却活動を円滑に進めるためには、以下の12種類の書類を事前に把握し、計画的に準備を進めることが大切です。

登記識別情報（登記済権利証）は、売主が物件の正当な所有者であることを契約の相手方や法務局に対して証明するための書類です。

平成17年（2005年）3月7日の改正不動産登記法施行後、オンライン庁に指定された法務局から順次「登記識別情報通知」という12桁の符号（アラビア数字その他の符号の組合せ）が記載された書類が発行されるようになりました。すべての法務局で登記識別情報が発行されるようになったのは平成20年（2008年）7月14日以降です。

印鑑証明書は、不動産売買における所有権移転登記申請の際に「発行後3ヶ月以内」のものが求められます。売買契約から決済・引き渡しまでの期間は取引条件により異なりますので、取得のタイミングには注意が必要です。

参考：法務省「新不動産登記法Ｑ＆Ａ」
参考：法務局「登録免許税はどのように計算するのですか？」
参考：国税庁「No.3252 取得費となるもの」
参考：福島地方法務局「登記識別情報って何？」

【物件タイプ別】不動産売却の追加必要書類

不動産売却では、基本書類に加えて物件タイプごとに異なる書類も必要になります。マンション・戸建・土地では、それぞれ特有の情報を買主に提供しなければなりません。

本章では、以下の内容を解説します。

●    マンション売却で必要な書類
●    戸建売却で必要な書類
●    土地売却で必要な書類

マンション売却で必要な書類

マンション売却では、管理組合や修繕に関する情報を証明する書類を揃える必要があります。買主にとって、管理費や修繕積立金等毎月のランニングコストの状況、将来の修繕計画等は購入判断に直結する情報だからです。

管理規約や長期修繕計画書は、購入時に売主や管理会社から受け取っているはずです。紛失した場合は、管理組合または管理会社に再発行を依頼してください。

重要事項調査報告書は、管理会社に依頼して取得する書類で、発行に1〜2週間程度かかることがあります。

戸建売却で必要な書類

戸建売却では、建物の適法性や土地の境界を証明する書類が求められます。購入希望者は、建物が建築基準法に適合しているか、隣地との境界にトラブルがないかを確認したうえで購入を検討するためです。

建築確認済証と検査済証は、住宅を新築した際に建築主に交付される書類で、再発行はできません。紛失した場合の対応については、後述の「書類を紛失した場合の対処法」をご確認ください。

境界確認書がなく、現地に境界標も見当たらない場合は、土地家屋調査士に依頼して境界確定測量を実施することになります。

土地売却で必要な書類

土地売却では、土地の面積や境界に関する書類が中心となります。建物がない分、土地そのものの情報を正確に伝える必要があるためです。

土地売却において、境界が確定していることは買主の安心につながります。境界が不明確なままでは、将来的に隣地所有者とのトラブルに発展する可能性があるためです。

境界確認書や確定測量図がない場合は、正確な面積等による資産を確定させる意味でも、売却前に土地家屋調査士に依頼して境界確定を行うことを検討してください。

土地の価格や評価方法について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
土地の価格はどう決まる？4つの価格の違いをわかりやすく解説！

【タイミング別】不動産売却の書類準備スケジュール

不動産売却は、査定依頼から引き渡しまで複数のステップに分かれています。各タイミングで必要な書類を把握しておくことで、準備の漏れを防ぐことができます。

本章では、以下の内容を解説します。

●    査定依頼時に準備する書類
●    媒介契約時に準備する書類
●    売買契約時に準備する書類
●    引き渡し時に準備する書類

査定依頼時に準備する書類

査定依頼の段階では、物件の基本情報がわかる書類を準備します。正確な査定を受けるためには、不動産会社に物件の詳細情報を伝える必要があるためです。

必須ではありませんが、以下の書類があるとスムーズに査定が進みます。

査定時に書類が揃っていなくても、物件種別・所在地・築年数・売却予定時期等の情報があれば概算査定は可能です。正式な売却活動を始める前に、上記書類を探しておくと後の手続きがスムーズになります。

査定の種類や依頼方法について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
不動産査定の方法を徹底解説！種類や流れ、注意点を押さえて賢く売却

媒介契約時に準備する書類

媒介契約は、不動産会社に売却活動を正式に依頼する契約です。売却活動を開始する前に、不動産情報を正確に把握するための書類を揃えます。

媒介契約後には、物件状況等報告書（告知書）と付帯設備表の作成を行います。売主が物件の状態や残置する設備等を記載する書類で、不動産会社が書式を用意してくれますが、必ず自筆で記入するようにしましょう。これらの書類は、売買契約時に買主へ引き渡す正式書類となります。

売買契約時に準備する書類

売買契約書には、売買価格に応じた収入印紙の貼付が必要です。収入印紙は郵便局や法務局等で購入できます。契約の際には、消印を忘れずに行ってください。

なお、電子契約で締結する場合は、電子署名を使用するため押印は不要です。また、電子契約書は印紙税法上の課税文書に該当しないため、収入印紙の貼付も必要ありません。

参考：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

売買契約書に貼付する印紙税の税額や計算方法については、以下の記事をご覧ください。
不動産購入の印紙税はいくら？税額一覧や納付方法をわかりやすく解説

引き渡し時に準備する書類

引き渡し（決済）は、売買代金の受領と同時に物件の所有権を移転する手続きです。司法書士が所有権移転登記を行うために必要な書類を揃えます。

住宅ローンの残債がある場合は、金融機関に事前に連絡し、決済日に合わせて抵当権抹消書類を準備してもらう必要があります。決済当日に司法書士が必要書類を確認し、売買代金の受領後、残債を金融機関に返済し、その後抵当権抹消と所有権移転の登記申請を行います。

※登記手続きの詳細は、法務局または司法書士に必ずご確認ください。

参考：法務省「不動産登記令等の改正に伴う添付情報の変更に関するＱ＆Ａ」

不動産売却後の確定申告で必要な書類

不動産を売却して譲渡所得（利益）が生じた場合は、売却した翌年に確定申告を行う義務があります。年末調整で納税を済ませている給与所得者の方も、不動産売却による譲渡所得については別途申告が必要です。

確定申告で必要な書類は以下のとおりです。

マイホーム（居住用財産）を売却した場合は、3,000万円の特別控除等の特例を適用できる可能性があります。特例の適用を受ける場合は、戸籍の附票の写し等、追加の書類が必要になることがあります。

確定申告の時期は、原則として売却した翌年の2月16日から3月15日までです。ただし、申告期限の3月15日が土日に当たる場合は、翌月曜日が期限となります。e-Taxを利用すれば自宅からスマートフォンやパソコンで申告書を作成・提出することもできます。

※税金の計算は個々の状況により異なり、法改正により変更される場合があります。詳細は税務署または税理士に必ずご確認ください。

参考：国税庁「不動産等を売却した方へ」
参考：国税庁「No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人」
参考：国税庁「No.2020 確定申告」
参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
参考：国税庁「【所得税及び復興特別所得税の申告等】」
参考：国税庁「主な国税の納期限（法定納期限）及び振替日」

確定申告の基礎知識や計算方法については、以下の記事をご覧ください。
〈不動産の売却〉忘れがちな確定申告に備える。知っておきたいベーシック！

不動産売却の必要書類の取得方法と費用

不動産売却に必要な書類は、取得先や費用がそれぞれ異なります。事前に取得方法と費用を把握しておくことで、準備をスムーズに進められます。

登記事項証明書はオンラインで請求する方が費用を抑えられます。「登記・供託オンライン申請システム」を利用すれば、郵送または最寄りの法務局窓口で受け取ることができます。

印鑑証明書や住民票は、マイナンバーカードをお持ちであればコンビニのマルチコピー機で取得可能です。市区町村によって対応状況が異なりますので、事前にお住まいの自治体に確認してください。

参考：法務省「登記手数料について」

不動産売却の書類を紛失した場合の対処法

不動産売却で必要な書類の中には、紛失すると再発行ができないものがあります。紛失した場合でも、代替手段や手続きによって売却を進めることは可能です。

本章では、以下の内容を解説します。

●    登記済権利証を紛失した場合
●    売買契約書を紛失した場合
●    建築確認済証・検査済証を紛失した場合
●    境界確認書を紛失した場合

登記済権利証を紛失した場合

登記済権利証（登記識別情報）は再発行ができない書類ですが、紛失しても売却は可能です。代替手段として「本人確認情報の提供」または「事前通知制度」のいずれかを利用します。

実務上、不動産売却では「本人確認情報の提供」を利用するケースが一般的です。事前通知制度は費用がかかりませんが、法務局からの通知書が届くまでに時間がかかり、返送期限（2週間以内）を過ぎると登記が却下されるリスクがあるためです。

参考：法務局「登記済証（権利証）を紛失したのですが，どうしたらよいのですか？」

登記済権利証を紛失している場合、媒介契約締結の際に不動産会社にその旨を伝えておくと、準備をスムーズに進められます。

売買契約書を紛失した場合

購入時の売買契約書は、売却後の確定申告で取得費を証明するために必要な書類です。紛失した場合でも売却自体は可能ですが、確定申告時に不利になる可能性があります。

売買契約書がない場合の対処法は以下のとおりです。

概算取得費を適用すると、実際の取得費よりも低くなることがあり、その場合は譲渡所得税の負担が大きくなる可能性があります。

※税金の計算は個々の状況により異なり、法改正により変更される場合があります。詳細は税務署または税理士に必ずご確認ください。

参考：国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」

建築確認済証・検査済証を紛失した場合

建築確認済証と検査済証は、建物の適法性を証明する書類で、再発行はできません。紛失した場合は「台帳記載事項証明書」を取得することで代替できます。

台帳記載事項証明書は、市区町村の建築指導課で取得できます。発行手数料は自治体によって異なりますが、1通あたり300〜400円程度です。

台帳記載事項証明書には、建築確認番号・確認済証交付日・検査済証交付日等が記載されており、建築確認や完了検査が実施された事実を証明できます。

ただし、古い建物で検査済証がそもそも交付されていない場合や、建築確認台帳に記録が残っていない場合は、台帳記載事項証明書を取得できないことがあります。検査済証がない建物は、買主が住宅ローンを組めない可能性があるため、売却活動や売却価格に影響を及ぼすことがあります。

参考：東京都 都市整備局「建築物を安全に建てるために：台帳記載事項証明書の発行」

境界確認書を紛失した場合

境界確認書は、隣地所有者との間で境界位置について合意した書類です。紛失した場合は、土地家屋調査士に依頼して境界確定測量を実施し、新たに境界確認書を作成することになります。

境界確定測量の費用は、土地の広さや隣地の件数、官民境界（道路等との境界）の有無等によって異なりますが、35〜80万円程度が目安です。測量から境界確認書の作成までには、1〜3ヶ月程度の期間を要することがあります。

境界が不明確なまま売却することも可能ですが、買主にとってはリスク要因となるため、売却価格や成約までの期間に影響することがあります。

※土地の境界確定については、土地家屋調査士に必ずご相談ください。

参考：日本土地家屋調査士会連合会「相談Ｑ&Ａ」

【特殊ケース別】不動産売却の必要書類

不動産売却では、通常の売却に加えて特殊なケースに該当する場合、追加の書類が必要になります。相続した物件や共有名義の物件、海外在住者による売却では、それぞれ固有の書類を準備しなければなりません。

本章では、以下の内容を解説します。

●    相続した不動産を売却する場合
●    共有名義の不動産を売却する場合
●    海外在住の非居住者が売却する場合

相続した不動産を売却する場合

相続した不動産を売却するには、まず相続登記を完了させる必要があります。令和6年（2024年）4月1日から相続登記が義務化されており、相続の開始を知った日から3年以内に登記申請を行わなければなりません。

相続登記に必要な書類は以下のとおりです。

被相続人の戸籍謄本は、出生から死亡までのすべてを収集する必要があります。本籍地の移転がある場合は、本籍地のあったすべての市区町村から取り寄せることになります。

※登記手続きの詳細は、法務局または司法書士に必ずご確認ください。

参考：法務省「相続登記の申請義務化について」
参考：法務局「相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等」

共有名義の不動産を売却する場合

共有名義の不動産を売却する場合、共有者全員の同意と書類が必要です。共有者の一人でも売却に反対すると、当該不動産を売却することはできません。

共有名義の不動産売却で追加で必要な書類は以下のとおりです。

売買契約や決済には原則として共有者全員が立ち会う必要があります。遠方に住んでいる等の理由で立ち会えない共有者がいる場合は、委任状を作成して他の共有者や司法書士に手続きを委任することができます。委任状には、委任者の署名と実印の押印が必要です。

なお、電子契約の場合は押印に代えて電子署名を使用します。共有者が遠方に住んでいる場合でも、オンラインで契約手続きを完了できるため、全員が同じ場所に集まる負担を軽減できます。

参考：法務省「不動産登記令等の改正に伴う添付情報の変更に関するＱ＆Ａ」

共有名義の仕組みやメリット・デメリットについては、以下の記事をご覧ください。
夫婦で、親子で。住まいの"共有名義"のポイントを学ぼう！

海外在住の非居住者が売却する場合

海外に居住している日本人（非居住者）が日本国内の不動産を売却する場合、住民票や印鑑証明書を取得できないため、代わりとなる書類を在外公館（日本大使館・総領事館）で取得する必要があります。

在留証明書とサイン証明書は、本人が在外公館に直接出向いて申請する必要があります。サイン証明書は、所有権移転等の書類に本人が在外公館にて公館公証人の立ち会いのもと署名し、その場で公証を受ける形式が一般的です。

日本に一時帰国して売買契約や決済に立ち会えない場合は、日本国内の親族や司法書士に代理人を依頼し、委任状を作成して手続きを進めることになります。

※非居住者の不動産売却では、買主に源泉徴収義務が発生する場合があります。詳細は税務署または税理士に必ずご確認ください。

参考：国税庁「No.1932 海外勤務中に不動産を売却した場合」
参考：外務省「海外渡航・滞在」

不動産売却の必要書類に関する注意点

不動産売却の書類準備では、見落としがちなポイントがいくつかあります。書類の有効期限や共有者全員分の準備、不動産会社が用意する書類等、事前に確認しておくべき事項を把握しておきましょう。

本章では、以下の内容を解説します。

●    書類の有効期限を確認する
●    共有者全員分の書類を揃える
●    不動産会社が用意する書類を把握する

書類の有効期限を確認する

不動産売却で使用する書類の中には、有効期限が定められているものがあります。有効期限を過ぎた書類は無効となり、再取得が必要になるため、取得するタイミングに注意してください。

印鑑証明書は、所有権移転登記で法務局から「発行後3ヶ月以内」のものが求められます。売買契約から決済・引き渡しまでの期間を考慮して、取得のタイミングを調整してください。

売買契約時に取得した印鑑証明書が、引き渡し時に期限切れになってしまうケースもあるため、決済日が確定してから取得するのがおすすめです。

共有者全員分の書類を揃える

共有名義の不動産を売却する場合、共有者全員分の書類を揃える必要があります。共有者が複数いる場合は、書類の準備に時間がかかることが想定されますので、計画的に準備を始めてください。

共有者全員分が必要な書類は以下のとおりです。

●    本人確認書類（共有者全員分）
●    実印（共有者全員分）
●    印鑑証明書（共有者全員分、発行後3ヶ月以内）
●    住民票（登記簿上の住所と異なる共有者分）

共有者が遠方に住んでいる場合や高齢で外出が困難な場合は、代理人を立てて手続きを進めることになります。代理人を立てる場合は、委任状と委任者の印鑑証明書が必要となり、郵送での申請に相当の期間が必要です。

不動産会社が用意する書類を把握する

不動産売却では、売主が準備する書類だけでなく、不動産会社が作成・用意する書類もあります。どの書類を誰が準備するのかを事前に把握しておくと、準備がスムーズに進みます。

付帯設備表と物件状況等報告書は、売主が物件の状態や残置する設備、過去の修繕履歴等を記載する書類です。記載内容が不正確だと、引き渡し後にトラブルになる可能性がありますので、正確に売主が自筆で記入してください。

参考：国土交通省「重要事項説明・書面交付制度の概要」

不動産売却の書類準備でお困りなら『阪急阪神の仲介』へ

不動産売却の書類準備は、物件タイプや売却の状況によって必要な書類が異なり、取得方法も様々です。「どの書類をいつまでに準備すればよいかわからない」「書類を紛失してしまった」といったお悩みをお持ちの方は、『阪急阪神の仲介』にご相談ください。

『阪急阪神の仲介』では、マンション・戸建・土地の売却を幅広くサポートしています。査定のご依頼時に物件種別・所在地・築年数・売却予定時期等の情報をお伝えいただければ、まずは概算査定を行います。書類はお手元にあるものだけで構いませんので、すべてが揃っていなくてもお気軽にお問い合わせください。

東京にお住まいの方でも、『阪急阪神の仲介』営業エリアに所有する不動産の売却についてご相談いただけます。まずはお気軽にお問い合わせください。

阪急阪神の仲介

不動産売却の必要書類に関するよくある質問

不動産売却の必要書類について、多くの方が疑問に思う点をQ&A形式で解説します。

●    不動産売却で必要な書類は何ですか？
●    権利証を紛失しても売却できますか？
●    印鑑証明書の有効期限はいつまでですか？
●    住民票はどのような場合に必要ですか？
●    固定資産税納税通知書を紛失した場合どうすればいいですか？
●    マンション売却で管理規約は必須ですか？
●    境界確認書がない場合でも売却できますか？
●    確定申告に必要な書類はいつまでに準備すべきですか？
●    相続不動産の売却で追加で必要な書類は何ですか？
●    海外在住でも日本の不動産を売却できますか？
●    書類の準備は不動産会社に任せられますか？

不動産売却で必要な書類は何ですか？

不動産売却で必要な主な書類は、登記識別情報（登記済権利証）、本人確認書類、実印、印鑑証明書、固定資産税納税通知書、物件の図面等です。

物件タイプによって、マンションでは管理規約や長期修繕計画書、戸建では建築確認済証や境界確認書等が追加で必要になります。

権利証を紛失しても売却できますか？

権利証（登記識別情報・登記済権利証）を紛失しても、不動産売却は可能です。代替手段として、司法書士による「本人確認情報の提供」か、法務局の「事前通知制度」を利用します。

本人確認情報の提供は費用が5〜10万円程度かかりますが（司法書士事務所により異なります）、確実に手続きを進められます。

事前通知制度は無料ですが、時間がかかり、法務局が通知を発送した日から2週間以内（登記義務者が外国に住所を有する場合は4週間以内）に申出がない場合は登記申請が却下されるリスクがあります。

印鑑証明書の有効期限はいつまでですか？

印鑑証明書自体には法律で定められた有効期限はありませんが、不動産売買における所有権移転登記では法務局から「発行後3ヶ月以内」のものが求められます。

売買契約から決済・引き渡しまで1〜2ヶ月程度かかるケースが多いため、決済日が確定してから取得するのがおすすめです。

住民票はどのような場合に必要ですか？

住民票は、登記簿上の住所と現在の住所が異なる場合に必要です。所有権移転登記を行う際に、売主の住所が登記簿と一致していなければならないため、事前に「住所変更登記」を行います。

住所変更登記には、住民票のほか、住所のつながりを証明するために戸籍の附票や住民票の除票が必要になることもあります。登記簿上の住所と現住所が一致している場合は、住民票の提出は不要です。

固定資産税納税通知書を紛失した場合どうすればいいですか？

固定資産税納税通知書を紛失した場合は、市区町村役場（東京23区は都税事務所）で「固定資産評価証明書」を取得することで代替できます。

固定資産評価証明書は、登記時の登録免許税を算出するためにも使用される書類です。発行手数料は自治体により異なりますが、1通あたり200〜400円程度です。窓口または郵送で申請できます。本人以外が申請する場合は委任状が必要です。

なお、固定資産税や都市計画税に滞納がある場合、不動産に差押えが登記されるなど売却手続きに支障が出る可能性があります。売却前に滞納がないかもあわせて確認しておきましょう。

マンション売却で管理規約は必須ですか？

管理規約は、マンション売却において買主に提供すべき重要な書類の一つです。宅地建物取引業法第35条により、マンション（区分所有建物）の売買では、専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定めを重要事項として説明することが義務付けられています。

紛失した場合は、所有者から管理組合または管理会社に依頼して再発行を受けてください。管理規約のほかにも、長期修繕計画書、総会議事録、重要事項調査報告書等の書類が必要になります。

境界確認書がない場合でも売却できますか？

境界確認書がなくても、不動産を売却することは可能です。ただし、境界が不明確な土地は買主にとってリスク要因となるため、売却価格や成約までの期間に影響することがあります。

境界確認書がない場合は、土地家屋調査士に依頼して境界確定測量を実施し、新たに境界確認書を作成することを検討してください。

※土地の境界確定については、土地家屋調査士に必ずご相談ください。

確定申告に必要な書類はいつまでに準備すべきですか？

確定申告の期間は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までです。申告期限に間に合うよう、遅くとも2月上旬には必要書類を揃えておくことをおすすめします。

確定申告書や譲渡所得の内訳書は国税庁のホームページからダウンロードできます。売買契約書や取得費・譲渡費用を証明する領収書等は、売却活動中から整理・保管しておいてください。

※税金の計算は個々の状況により異なり、法改正により変更される場合があります。詳細は税務署または税理士に必ずご確認ください。

相続不動産の売却に追加で必要な書類は何ですか？

相続した不動産を売却する場合、まず相続登記を完了させる必要があります。

相続登記には、次のような書類が必要です。

●    被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（除籍謄本・改製原戸籍※を含む）
●    被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
●    相続人全員の戸籍謄本
●    不動産を取得する相続人の住民票
●    遺産分割協議書（遺産分割協議を行った場合）
●    相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議を行った場合）
●    固定資産課税明細書（または固定資産評価証明書）等
※電子化による新様式に変更される前の戸籍のこと

書類の収集には時間がかかることがありますので、早めに準備を始めてください。

※登記手続きの詳細は、法務局または司法書士に必ずご確認ください。

海外在住でも日本の不動産を売却できますか？

海外在住（非居住者）でも日本国内の不動産を売却することは可能です。

日本に住民登録がないため、住民票や印鑑証明書の代わりに、在外公館（日本大使館・総領事館）で「在留証明書」と「サイン証明書（署名証明書）」を取得する必要があります。

日本に帰国せずに売却を進める場合は、代理権限委任状を作成して日本国内の代理人に手続きを委任します。

書類の準備は不動産会社に任せられますか？

売買契約書や重要事項説明書等は不動産会社が作成します。付帯設備表や物件状況等報告書は不動産会社が書式を用意し、売主が自筆で内容を記入します。

一方、登記済権利証、本人確認書類、印鑑証明書、住民票等は売主ご自身で準備していただく書類です。

まとめ

不動産売却には、基本書類12種類に加えて、物件タイプや売却の状況によって様々な書類が必要になります。

マンションでは管理規約や長期修繕計画書、戸建では建築確認済証や境界確認書、相続物件では戸籍謄本や遺産分割協議書等、それぞれ固有の書類を準備しなければなりません。

万が一、登記済権利証や建築確認済証等を紛失していても、代替手段によって売却を進めることは可能です。書類の準備でわからないことがあれば、『阪急阪神の仲介』にご相談ください。