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国が定めた住宅の品質基準「住宅性能表示制度」とは?評価対象や等級について解説

家を購入する時は、安全性などの品質もチェックしたいもの。とはいえ、品質を確認する方法がわかりませんよね。実は「住宅性能表示制度」という、住宅の品質を目に見える形で評価できる制度があるのです。これは、評価対象を10分野に分けて等級を客観的な数値で示した、いわば鑑定書のようなもの。国が定めた制度なので、信頼性もあります。

住宅性能表示制度とは

住宅性能表示制度は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(略して「品確法」ともいいます)に基づく制度です。品確法は3つの大きな柱で構成された法律ですが、その柱のひとつが「住宅性能表示制度」で、2000年に運用が開始されました。

住宅の具体的な評価は、共通基準として定められている「評価方法基準」に則って行われます。担当するのは、国に登録された第三者機関。その評価結果は「住宅性能評価書」として交付してくれます。つまり、購入物件の品質を知りたいときや、いくつかの物件の品質を比較したいときに、客観的なデータとして活用できるというわけなのです。
ただし、制度の利用は義務ではなく任意です。住宅を購入する人の意思にゆだねられているので、「必要ない」と思えば利用しなくても問題はありません。

なお、住宅性能評価書には、設計段階の図面を確認して交付される「設計住宅性能評価書」と、施工時および完成時に検査確認をして交付される「建設住宅性能評価書」の2種類があります。

住宅性能の評価基準項目と等級について

さて、住宅性能評価は具体的にどのような観点・基準で実施されるのかを確認しておきましょう。制度の運用が開始された時点で、10分野(32項目)が設定されました。当初は10分野のうち、9分野が必須項目でしたが、2015年から制度の活用促進をはかるため見直しがされ、10分野のうち、下記の※をつけた4分野(9項目)が必須となっています。

以下は、各分野についての簡単な解説です。分野によって1~3、1~4、1~5の等級で評価され、数値が大きいほうが評価が高くなります。ただし、等級1だから「問題あり」ではありません。品質を保った上での等級評価であることを念頭に置いておきましょう。

1.構造の安定(最高3等級)※
災害などの影響で住宅が傷つくと、資産価値や居住者の安全が損なわれる可能性があります。地震・暴風・積雪の3つの力に対し、住宅の構造躯体の強さを評価します。また、住宅の性能を直接評価するものではありませんが、免震建築かどうかや、地盤や基礎についてどのような情報が確認されているのか確かめる項目もあります。

1-1 耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)
1-2 耐震等級(構造躯体の損傷防止)
1-3 その他(地震に対する構造躯体の倒壊等防止及び損傷防止)
1-4 耐風等級(構造躯体の倒壊等防止及び損傷防止)
1-5 耐積雪等級(構造躯体の倒壊等防止及び損傷防止)
1-6 地盤または杭の許容支持力等及びその設定方法
1-7 基礎の構造方法及び形式等

2.火災時の安全
災害時の安全を確保するための対策としては「安全な避難を確保するための対策」と「延焼を防止するための対策」の2つの観点から、合計7つの事項について評価します。

2-1 感知警報装置設置等級(自住戸火災時)
2-2 感知警報装置設置等級(他住戸等火災時)
2-3 避難安全対策(他住戸等火災時・共用廊下)
2-4 脱出対策(火災時)
2-5 耐火等級(延焼のおそれのある部分(開口部))
2-6 耐火等級(延焼のおそれのある部分(開口部以外))
2-7 耐火等級(界壁および界床)

3.劣化の軽減(最高3等級)※
住宅に使われる建材は、年月とともに劣化することが避けられません。柱、梁、主要な壁などの構造躯体に使用されている材料の、劣化を軽減する対策の程度を評価します。
木造住宅の場合、水分や湿気による木材の腐朽や、シロアリ被害を軽減するための対策として、通気・換気などの工法の工夫、高耐久の木材の使用といった材料選択について評価します。
鉄骨造住宅では、鋼材のさびを軽減するための対策として、めっきや塗料の工夫や、換気を行うことなどを評価します。
鉄筋コンクリート造住宅などでは、鉄筋のさびなどを軽減するための対策として、コンクリートの品質などを評価します。

3-1 劣化対策等級(構造躯体等)

4.維持管理・更新への配慮(最高3等級)※
給排水管・給湯管およびガス管に関して、点検や清掃、補修のしやすさを評価します。評価項目は、「共同住宅の専用部分の配管」「共同住宅の共用部分の配管」「共同住宅の共用排水管の更新工事のしやすさ」「共同住宅の住戸専用部の排水管の更新のしやすさ」の4つになります。

4-1 維持管理対策等級(専用配管)
4-2 維持管理対策等級(共用配管)
4-3 更新対策(共用排水管)
4-4 更新対策(住戸専用部)

5.温熱環境・エネルギー消費量 (最高4等級)※
「外皮(外壁、窓など)の断熱等性能」と、設備(暖冷房、換気、給湯、照明)の性能や創エネルギー(太陽光発電設備など)を総合的に評価した「一次エネルギー消費量」の2つを表示します。基準となるのは、平成27年7月に制定された「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律」に基づいています。等級が高くなるほど、外壁、窓等を通して熱の損失防止を図るため、断熱化などの対策がされており、一次エネルギー消費量削減のための対策が講じられていることを表しています。

5-1 断熱等性能等級
5-2 一次エネルギー消費量等級

6.空気環境
住宅室内の水蒸気や代表的な化学物質の濃度を低減するための対策がどの程度講じられているかを、建材の選定と換気方法を評価して表示します。評価項目は以下の3つになります。

6-1 ホルムアルデヒド対策(内装及び天井裏等)
6-2 換気対策
6-3 室内空気中の化学物質の濃度等

7.光・視環境
住宅の窓の役割には、日照、採光などの明るさを確保する役割、通風、眺望、開放感、安らぎなどがあると言われます。この項目では、住居の開口部の面積と位置についての配慮を評価して表示します。評価項目は以下の2つとなります。

7-1 単純開口率
7-2 方位別開口比

8.音環境
共同住宅の床・壁の遮音性や、住宅の外壁に設ける窓の遮音性を高める対策について評価します。共同住宅の床については、重量床衝撃音(子どもの走り回る音など)と軽量床衝撃音(食器などが落下する音など)に対する対策、共同住宅の壁については空気伝播音(人の話し声など)に対する対策が評価されます。加えて、共同住宅・戸建住宅ともに、住宅の外部騒音の室内への侵入などに対する対策が評価されます。評価項目は以下の4項目です。

8-1 重量床衝撃音対策
8-2 軽量床衝撃音対策
8-3 透過損失等級(界壁)
8-4 透過損失等級(外壁開口部)

9.高齢者等への配慮
年をとったり怪我をしたりすると、移動が負担になったり、転倒などの怪我をする可能性がありますし、車椅子を使用したり、介助を受ける場合に十分な場所を確保する必要があります。この項目では「移動時の安全性」と「介助の容易性」において、どの程度バリアフリーに対応しているかを評価します。

9-1 高齢者等配慮対策等級(専用部分)
9-2 高齢者等配慮対策等級(共用部分)

10.防犯
住宅の防犯性の向上には「監視性の確保」「領域性の強化」「接近の制御」「被害対象の強化」の4つの原則を守ることが有効とされていますが、ここでは「被害対象の強化」について、住宅の開口部における侵入防止対策を表示する内容になっています。

10-1 開口部の侵入防止対策

住宅性能表示制度の目的とメリット

住宅性能表示制度は、安心して住宅の購入ができるようにと制定されました。内部構造など、建物が出来上がってしまってからでは確認できない部分が、この制度によって確認できるようになったのです。

交付を受けるメリットはほかにもあります。まずは、お金関係のこととして、「地震保険料の割引」を受けることができます。
また、万が一、住宅を購入した後にトラブルが生じた場合、紛争処理を依頼する事ができます。具体的には、住宅性能評価書の記載内容だけでなく、請負契約・売買契約に関する当事者間のすべての紛争の処理を申請することができ、指定住宅分賞処理期間に1件あたり手数料1万円ほどで紛争処理してもらうことが可能です。

住宅は決して安い買い物ではありません。お伝えした内容を参考に、しっかりとした物件を選ぶようにしてくださいね。「阪急阪神すまいのコンシェル」では、不動産に関するお悩みに、専門のアドバイザーが応えてくれます。ぜひ一度相談してみてはいかがでしょうか。

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