不動産の売却を検討するとき、多くの方がまず気にされるのが「仲介手数料はいくらかかるのか」という点です。仲介手数料は不動産会社に支払う成功報酬であり、売却価格に応じて金額が決まります。

たとえば売却価格が2,000万円であれば上限は72.6万円（税込）、4,000万円であれば138.6万円（税込）と、売却費用の中でも無視できない金額となるため、計算方法や相場をあらかじめ理解しておくことが大切です。

本記事では、仲介手数料の計算方法を3段階の料率と速算式の両面からわかりやすく解説するとともに、法改正の具体的な内容、支払いタイミングの実務、確定申告における譲渡費用としての取り扱いまで、売却を成功させるために必要な知識を体系的にお伝えします。

売却の第一歩として、仲介手数料の全体像を把握しておきましょう。

【早見表】不動産売却時の仲介手数料

売買価格に応じた仲介手数料の上限額を一覧にまとめました。売却を検討されている方は、以下の早見表を参考に概算費用を把握してください。

参考：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

※500万円の物件については、原則の計算式では21万円（税込23万1,000円）が上限ですが、「低廉な空家等の媒介の特例」が適用される場合は最大30万円（税込33万円）となります。

上記の金額は法定上限額です。売却活動を依頼する際は、媒介契約の内容を事前にご確認ください。

不動産売却時の仲介手数料の計算方法

仲介手数料は売買価格に応じて計算され、その方法は法律で明確に定められています。
本章では、以下の内容を解説します。

●    売却価格ごとの3段階の料率
●    400万円超の場合は速算式で計算できる
●    消費税10％が別途加算される

売却価格ごとの3段階の料率

仲介手数料の上限額は、売買価格を3つの区分に分けて計算する「3段階の料率」によって算出されます。売買価格の区分ごとに異なる料率が適用される仕組みで、価格が上昇するほど1件あたりの料率は低くなるよう設計されています。

具体的な料率は以下のとおりです。

なお、売買価格に消費税が含まれている場合は、税抜価格に対して上記の料率を適用します。

参考：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」

たとえば、売買価格が1,000万円の場合、200万円×5%=10万円、200万円×4%=8万円、600万円×3%=18万円となり、合計36万円（税抜）が仲介手数料の上限額です。

この計算方法は複雑に見えますが、次に紹介する速算式を使えば簡単に算出することができます。

400万円超の場合は速算式で計算できる

売買価格が400万円を超える不動産の場合、「売買価格×3%+6万円」という速算式を使うことで、上限額（税抜）を簡単に計算できます。この速算式は、前述した3段階の料率計算と同じ結果が得られるため、実務上広く使われています。

速算式の「+6万円」という数字は、200万円以下の部分で5%、200万円超400万円以下の部分で4%を適用した場合との差額を調整するための金額です。200万円×(5%-3%)+200万円×(4%-3%)=4万円+2万円=6万円という計算になります。

たとえば、3,000万円の不動産を売却する場合、3,000万円×3%+6万円=96万円（税抜）が仲介手数料の上限額となります。売却を検討する際は、この速算式を用いて概算金額を把握しておくと、資金計画が立てやすくなるでしょう。

消費税10％が別途加算される

仲介手数料には、消費税10%が別途加算されます。仲介手数料は不動産会社が提供するサービスに対する報酬であり、消費税の課税対象となるためです。

消費税を含めた計算式は「（売買価格×3%+6万円）×1.1」となります。例えば、売買価格3,000万円の場合、（3,000万円×3%+6万円）×1.1=105万6,000円が仲介手数料の上限額（税込）となります。

なお、土地の売買自体は消費税が非課税ですが、仲介手数料は土地の売買であっても課税対象となる点にご注意ください。売却費用を見積もる際は、仲介手数料に消費税が加算されることを前提に計算しましょう。

売却時にかかる税金の全体像については、以下の記事で詳しく解説しています。
家を売ったときの税金はどれくらいかかる？ 内訳や金額について解説

【2024年7月改正】800万円以下の仲介手数料の特例

2024年7月1日より、売買価格が800万円以下の不動産（低廉な空家等）に対する仲介手数料の上限額が引き上げられました。これは空き家の流通促進を目的とした国土交通省の施策の一環です。

本章では、以下の内容を解説します。

●    上限が30万円（税抜）に引き上げられた
●    売主・買主の双方が対象
●    空き家だけでなく居住中の物件も対象

上限が30万円（税抜）に引き上げられた

法改正により、売買価格が800万円以下の物件については、仲介手数料の上限が30万円（税抜）、消費税込みで33万円に引き上げられました。これにより、不動産会社は引き上げられた上限に基づいて請求できるようになっています。

改正前後の仲介手数料の上限を比較してみましょう。

※改正前（2024年6月30日まで）の特例適用対象は400万円以下の物件で、売主から最大18万円（税抜）を受領可能でした。300万円の物件の場合、原則の計算式では14万円ですが、特例適用時は売主から18万円まで受領できました。

参考：国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」

空き家の売却をご検討中の方は、以下の記事で査定方法や流れをご確認ください。
空き家査定はどこに頼む？査定方法の種類や流れ、費用を徹底解説します

売主・買主の双方が対象

2024年7月の法改正により、仲介手数料の特例は売主だけでなく買主にも適用されることとなりました。従来の特例（400万円以下の物件に対する上限18万円）は売主のみが対象でしたが、改正後は売主・買主双方から最大33万円（税込）を受け取ることができます。

この変更により、売主・買主双方にとって仲介手数料の上限が従来より高くなるケースがある一方、不動産会社が空き家の仲介を積極的に取り扱うようになり、売却活動がより活発になることが期待されます。

買主にとっても、800万円以下の物件を購入する際は仲介手数料が従来より高くなる可能性があることを認識しておく必要があるでしょう。

特例適用の有無や具体的な金額は、媒介契約書に記載されます。媒介契約締結時に不動産会社に確認しておきましょう。

媒介契約時に必要な書類については、以下の記事で詳しく解説しています。
家を売るときの必要書類って？

空き家だけでなく居住中の物件も対象

「低廉な空家等」という名称から空き家のみが対象と思われがちですが、実際には居住中の物件も対象に含まれます。国土交通省の解釈では、800万円以下の宅地・建物であれば、使用の状態は問わないとされています。

つまり、現在お住まいのマンションや戸建であっても、売買価格が800万円以下であれば特例の対象です。地方の物件や建築から年数が経過した物件等で売買価格が低い場合は、仲介手数料が上限30万円（税抜）まで請求される可能性があることを念頭に置いておきましょう。

なお、特例の適用にあたっては、媒介契約締結時に不動産会社から説明を受けることになっています。媒介契約書に記載された内容をよく確認し、不明点があれば質問するようにしてください。

引用：国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し（PDF）」

不動産売却で仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は、売買契約が成立した後に支払う「成功報酬」です。買主が見つからないまま売却活動を終了した場合や、媒介契約を解除した場合には、仲介手数料を支払う必要はありません。

支払いのタイミングは不動産会社によって異なりますが、一般的には以下のいずれかの方法がとられています。

実務上は「2回分割払い」が採用されることがあります。売買契約締結後も引き渡しに向けた手続きのサポートを受けられるため、売主・不動産会社の双方にとって合理的な支払い方法といえるでしょう。『阪急阪神の仲介』では、不動産引き渡し時に全額をお支払いいただく方法を採用しています。

支払いタイミングは媒介契約書に記載されていますので、契約前に必ず確認しておいてください。

売買契約から引き渡しまでの具体的な流れは、以下の記事を参考にしてください。
不動産売却～引き渡しまでの流れ～

不動産売却で仲介手数料以外にかかる費用

不動産を売却する際は、仲介手数料以外にも複数の費用が発生します。売却計画を立てる際は、これらの費用も含めた資金計画を立てておきましょう。

本章では、以下の内容を解説します。

●    印紙税
●    登録免許税（抵当権抹消費用）
●    司法書士報酬
●    住宅ローン完済手数料
●    譲渡所得税

印紙税

印紙税は、売買契約書に課税される税金です。売買契約書は「課税文書」に該当するため、契約書に収入印紙を貼付して納税する必要があります。

印紙税額は契約金額に応じて異なり、契約金額が10万円を超え、令和9年3月31日までに作成される不動産売買契約書には軽減税率が適用されています。

売買契約書は通常、売主用と買主用の2通を作成し、それぞれが自分の分の印紙税を負担します。電子契約の場合は印紙税がかからないため、電子契約を利用することが出来れば印紙税を節約することができます。

引用：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

印紙税の税額一覧や納付方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産購入の印紙税はいくら？税額一覧や納付方法をわかりやすく解説

登録免許税（抵当権抹消費用）

売却する不動産に住宅ローンの抵当権が設定されている場合、売却時に抵当権の抹消が必要です。抵当権抹消登記には、登録免許税として不動産1件につき1,000円がかかります。

たとえば、土地と建物に抵当権が設定されている場合、登録免許税は2,000円となります。マンションの場合は建物のみの1,000円が一般的ですが、敷地権が複数ある場合はその分の登録免許税も必要です。

登録免許税自体は少額ですが、実務上は司法書士に抵当権抹消登記を依頼するのが一般的です。そのため、司法書士報酬と合わせて費用を見積もっておく必要があります。

※登記手続きの詳細は、法務局または司法書士に必ずご確認ください。

司法書士報酬

抵当権抹消登記や住所変更登記等を司法書士に依頼する場合、司法書士報酬が発生します。抵当権抹消登記の司法書士報酬は、1万円～2万円程度が目安とされています。

登記手続きは自分で行うことも法律上は可能ですが、書類の準備や法務局への申請等に手間がかかります。また、売却の決済日には所有権移転登記と同時に抵当権抹消登記を行う必要があるため、確実に手続きを完了させるには司法書士に依頼するのが一般的です。

司法書士報酬は事務所によって異なるため、事前に見積もりを取得しておくと安心でしょう。決済を担当する司法書士は、金融機関が融資条件として指定してくる場合もあります。

不動産取引にかかる諸費用の全体像については、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産購入の諸費用はいくら？内訳とシミュレーションを分かりやすく解説

住宅ローン完済手数料

住宅ローンを売却代金で完済する場合、金融機関によっては「繰上返済手数料」や「全額返済手数料」が発生することがあります。

手数料の金額は金融機関や金利タイプ、手続き方法（インターネット・窓口）によって異なり、無料の場合から数万円かかる場合まで幅があります。手数料の金額や手続きの流れについては、あらかじめご利用中の金融機関に必ずご確認ください。

住宅ローンの残債がある場合の売却手順については、以下の記事で詳しく解説しています。
家の買い替えの手順とは？諸経費や税金はどれくらい？

譲渡所得税

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。税率は不動産の所有期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで判定されます。

マイホームを売却した場合は「3,000万円特別控除」等の特例を適用できる可能性があり、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。これらの特例の適用には確定申告が必要となるため、売却益が出た場合は期限内に申告を行いましょう。

※税金の計算、特例の適用については個々の状況により異なり、法改正により変更される場合があります。詳細は税務署または税理士に必ずご確認ください。

参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」
参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

仲介手数料は譲渡費用として確定申告で控除できる

不動産売却時に支払った仲介手数料は、確定申告において「譲渡費用」として計上できます。譲渡費用として計上すると課税対象となる譲渡所得が減少するため、譲渡所得税の負担を軽減できます。

譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

譲渡費用として認められる主な費用は以下の通りです。

●    仲介手数料：不動産会社に支払う報酬
●    印紙税：売買契約書に貼付する収入印紙代
●    測量費用：売却のために行った測量にかかる費用
●    立退料：借家人に支払った費用
●    取壊し費用：建物の解体にかかる費用

一方で、固定資産税等や修繕費等の維持管理にかかった費用は譲渡費用に含めることはできません。

仲介手数料は売却費用の中でも占める割合が高いため、譲渡費用として忘れずに計上しましょう。確定申告に必要な領収書や契約書類は、売却後も大切に保管しておいてください。

参考：国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」

※税金の計算は個々の状況により異なり、法改正により変更される場合があります。詳細は税務署または税理士に必ずご確認ください。

不動産売却後の確定申告については、以下の記事で詳しく解説しています。
〈不動産の売却〉忘れがちな確定申告に備える。知っておきたいベーシック！

不動産売却で信頼できる仲介会社をお探しなら『阪急阪神の仲介』

不動産売却を成功させるためには、地域の市場に精通し、売主の立場に立ってサポートしてくれる不動産会社を選ぶことが大切です。『阪急阪神の仲介』は、阪急阪神沿線（大阪・兵庫・京都）を中心に、長年にわたって築き上げてきた豊富な実績と経験を活かして、お客様に最適なソリューションを提案しています。

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不動産売却時の仲介手数料に関するよくある質問

不動産売却の仲介手数料について、よくいただく質問とその回答をまとめました。本章では、以下の内容を解説します。

●    土地・戸建・マンションで仲介手数料は変わりますか？
●    仲介手数料の上限を超えて請求されることはありますか？
●    売買契約が解約になっても仲介手数料を払う必要がありますか？
●    仲介手数料以外に不動産会社へ支払う費用はありますか？
●    両手取引と片手取引で仲介手数料は変わりますか？
●    相続した不動産を売却する場合も仲介手数料はかかりますか？
●    仲介手数料に消費税はかかりますか？
●    仲介手数料はいつ支払うのですか？
●    仲介手数料は確定申告で経費にできますか？
●    媒介契約の種類によって仲介手数料は変わりますか？
●    売却をやめた場合、仲介手数料は発生しますか？

土地・戸建・マンションで仲介手数料は変わりますか？

不動産の種類（土地・戸建・マンション）によって仲介手数料の計算方法が変わることはありません。仲介手数料は、あくまで「売買価格」に基づいて計算されます。

土地でも、戸建でも、マンションでも、同じ売買価格であれば仲介手数料は同一です。「売買価格×3%+6万円+消費税」という計算式は、不動産の種類を問わず適用されます。

ただし、不動産会社との個別の合意によって仲介手数料の金額が決まるため、実際に支払う金額は媒介契約時に確認しておくことをおすすめします。

仲介手数料の上限を超えて請求されることはありますか？

原則として、宅地建物取引業法で定められた上限額を超えて仲介手数料を請求することは認められていません。上限を超えて受領した場合、不動産会社には法律で罰則が定められています。

ただし、2024年7月の法改正により、売買価格800万円以下の「低廉な空家等」については上限が30万円（税抜）に引き上げられました。この特例を適用する場合は、従来の計算式による上限を超えることがあります。

特例の適用にあたっては、媒介契約締結時に不動産会社から説明を受けることになっています。請求される金額に疑問がある場合は、遠慮なく確認するようにしましょう。

売買契約が解約になっても仲介手数料を払う必要がありますか？

売買契約が成立した後に解約となった場合、仲介手数料の支払い義務が生じる可能性があります。仲介手数料は「売買契約の成立」に対する成功報酬であり、売買契約が成立した時点で請求権が発生すると解釈されるためです。

ただし、解約の理由によって取り扱いが異なる場合があります。

契約解除にともなう仲介手数料の取り扱いは媒介契約書に記載されています。契約前に必ず確認し、不明点があれば不動産会社に質問しておきましょう。

※具体的な契約内容については、宅地建物取引士または不動産会社に必ずご相談ください。

仲介手数料以外に不動産会社へ支払う費用はありますか？

原則として、通常の売却活動の範囲では、仲介手数料以外に不動産会社へ支払う費用は発生しません。広告掲載費用や見学対応にかかる費用等は、仲介手数料に含まれています。

ただし、売主からの依頼により通常の売却活動を超えるサービスを提供した場合は、別途費用が発生することがあります。たとえば、遠方への出張費用や、通常の広告以上の特別な広告を希望した場合等です。

追加費用が発生する可能性がある場合は、事前に説明を受け、同意したうえで依頼するようにしましょう。

両手取引と片手取引で仲介手数料は変わりますか？

両手取引か片手取引かによって、売主・買主が支払う仲介手数料の金額が変わることはありません。どちらの取引形態であっても、仲介手数料の上限は「売買価格×3%+6万円+消費税」で同じです。

両手取引と片手取引の違いは、不動産会社が受け取る報酬の総額にあります。売主・買主の立場からすれば、どちらの取引形態であっても支払う仲介手数料に差はありません。

取引形態にかかわらず、売主・買主それぞれの希望に沿った売却活動・購入サポートを受けることができます。

相続した不動産を売却する場合も仲介手数料はかかりますか？

相続した不動産を売却する場合も、不動産会社に仲介を依頼すれば仲介手数料がかかります。相続による取得であっても、売却の仕組み自体は通常の売却と同じです。

相続した不動産を売却する際は、まず相続登記（名義変更）を完了させる必要があります。相続登記にかかる費用は仲介手数料とは別に発生するため、以下の点にご注意ください。

●    登録免許税：法務局に納める税金
●    司法書士報酬：登記手続きを依頼する場合の費用

なお、相続した空き家を売却する場合は「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」が適用できる可能性があります。適用要件を満たすかどうか、税務署または税理士に事前に確認することをおすすめします。

※税金の計算は個々の状況により異なり、法改正により変更される場合があります。詳細は税務署または税理士に必ずご確認ください。

仲介手数料に消費税はかかりますか？

仲介手数料には消費税10%が課税されます。不動産会社が提供するサービスに対する報酬であるため、消費税法上の課税対象となるためです。

土地の売買自体は消費税が非課税ですが、土地の売却を仲介した場合の仲介手数料には消費税がかかります。同様に、個人が売主となるマイホームの売却では建物部分も消費税非課税ですが、仲介手数料は課税対象です。

売却費用を計算する際は、仲介手数料に消費税が加算されることを忘れずに見積もりましょう。

仲介手数料はいつ支払うのですか？

仲介手数料は「成功報酬」であるため、売買契約が成立した後に支払います。支払いのタイミングとしては、以下の3パターンが一般的です。

1.    売買契約締結時に半額、残金決済・引き渡し完了時に残りの半額を支払う
2.    残金決済・引き渡し時に一括で支払う
3.    売買契約締結時に一括で支払う

実務上は1.のパターンが多いとされており、契約時と引き渡し時の2回に分けて支払います。具体的な支払い時期や方法は媒介契約書に記載されていますので、契約前に必ず確認しておきましょう。

仲介手数料は確定申告で経費にできますか？

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、仲介手数料は「譲渡費用」として確定申告時に経費計上できます。

譲渡所得は「収入金額－取得費－譲渡費用」で計算されるため、仲介手数料を譲渡費用に含めることで、課税対象となる譲渡所得を減らすことが可能です。

譲渡費用として認められる主な費用には、仲介手数料のほか、売買契約書に貼付した印紙税（売主負担分）、建物の取壊し費用等があります。忘れずに計上することで節税につながりますので、領収書等は大切に保管しておきましょう。

媒介契約の種類によって仲介手数料は変わりますか？

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類がありますが、媒介契約の種類によって仲介手数料の金額が変わることはありません。

仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法で定められており、どの媒介契約を選んでも「売買価格×3%+6万円+消費税」という計算式（売買価格400万円超の場合）は同じです。

媒介契約の種類を選ぶ際は、仲介手数料ではなく、売却活動の進め方やご自身の希望に合った契約形態を選ぶことが大切です。

売却活動を終了した場合、仲介手数料は発生しますか？

売買契約が成立する前に売却活動を終了した場合、仲介手数料を支払う必要はありません。仲介手数料はあくまでも「成功報酬」であり、売買契約が成立した時点で初めて不動産会社に請求権が発生するためです。

媒介契約を締結していても、売却活動中に売主の事情で売却を終了した場合は、仲介手数料は発生しません。

ただし、売主の依頼により通常の売却活動を超える特別な広告費用等が発生していた場合は、その実費を請求される可能性があります。詳細は媒介契約書の内容を確認しておきましょう。

まとめ

不動産売却における仲介手数料の計算方法や相場、2024年7月の法改正による変更点、支払いタイミング、確定申告での取り扱いについて解説しました。

仲介手数料の計算は「売買価格×3%+6万円+消費税」の速算式で把握できます。売却費用の中でも大きな割合を占めるため、事前に概算を把握しておくと資金計画が立てやすくなります。

「できるだけ費用を抑えたい」という方は、仲介手数料が譲渡費用として確定申告で控除できる点も押さえておきましょう。