中古マンションには建築された時代によって異なる特徴があります。部屋が広い、設備が充実しているなど、その時代ならではの魅力があります。築浅だから良い、築古だから悪いなどと単純に分けられないのが面白いところです。あなたが求めるマンションは、果たしてどの時代に生まれたものでしょうか。

購入するならオススメの築年数とは

築年数ごとにさまざまな個性をもつ中古マンションは、時代を映す鏡のような存在です。築年数ごとにどんな特徴があるのか、価格の変化や、関連する法律などと共に確認していきましょう。

◎築1年～5年ほど（2018年～2014年）

いわゆる築浅物件で、マンションの構造や設備は新築とほぼ同等です。リフォームなし、または小規模のリフォームで快適な暮らしができるでしょう。コンクリートは、築後約10年間コンクリートの中の水分を外へ放出していきます。3年～5年は水分の放出が多く、換気を怠るとカビや結露が発生するおそれがあるため注意が必要です。

◎築10年ほど（2009年前後）

2007年のサブプライムショック、2008年のリーマンショックで地価が上昇したため、これ以降の年代に建てられた物件は、比較的コンパクトな物件が多いと言われています。しかし、マンション自体の性能は上がっており、特にバリアフリー対策やセキュリティー面が充実しています。中古マンションのなかでも需要が高く人気のある築年数です。

また、2009年施行の「住宅瑕疵担保履行法」により、築後10年間に欠陥が見つかった場合はたとえ不動産会社が倒産していても保証してもらえます。保証期間内なら譲渡も可能ですので、購入時には登録業者に連絡をしておきましょう。

◎築10年～20年ほど（2009年～1999年）

2000年4月施行の「住宅品質確保促進法」により、マンションの基本性能が大幅にアップした時代です。IHクッキングヒーターやディスポーザーといった便利な設備も導入され始め、暮らしの品質も向上しました。

また、一般的なマンションは何らかの欠陥があると築10年以内に発覚すると言われており、この築年数で問題がなければ安心して購入することができます。

◎築20年～30年ほど（1999年～1989年）

「新耐震基準」が導入された1981年以降の物件ですので、震度6～7程度の地震では崩壊・倒壊しない設計になっています。バブル崩壊で地価が下落した90年～93年頃は狭小物件が目立ちましたが、94年からは安価で広めな優良物件が大量に供給されました。

ちなみに住宅ローン控除など各種税制の優遇を受けられるのは築25年以内のマンションに限られますので、この築年数の物件を探している方は要注意です。

◎築40年以上（1979年以前）

築40年を超える中古マンションの供給量は全体の約10％。供給量は少ないものの、その多くは70年代のマンションブームで建てられた高級志向の物件で、ヴィンテージマンションと呼ばれる人気物件も見られます。1981年導入の「新耐震基準」は満たしていないので、不安のある方は耐震補強済みの物件を探すと良いでしょう。

築浅物件を選ぶメリット

築浅物件とは、名前の通り築年数の浅い物件のことです。不動産ポータルサイトでは築3年以内と定義されますが、一般的には築5年以内と認識する方が多いようです。そんな築浅物件にはどんなメリットがあるのでしょうか？

◎新築よりも価格が安い

不動産経済研究所の調査によると、築5年以内の築浅中古マンションの価格は新築物件の約9割程度となっています。新築時に4,000万円だったマンションなら、3,600万円程度で購入できるということです。また、新築物件の販売価格には不動産会社の利益分が上乗せされていますが、築浅物件には含まれないため、その分もお手頃になっています。

◎設備が充実している

室内の設備が充実しているのも築浅物件ならではのメリットです。例えば、キッチンには浄水器、食器洗い乾燥機、ディスポーザー、バスルームには浴室暖房乾燥機やミストサウナなど、最新の設備が整っている物件も多いです。さらには床暖房や断熱窓、ウォークインクロゼットなど、さまざまな設備が良好な状態で残っている可能性があります。これなら当面はリフォームをしなくても快適に過ごすことができそうですね。

◎外観がきれいで管理が行き届いている

築5年ほどのマンションであれば、建物自体の傷みや劣化はほとんどありません。外壁にもひび割れや色あせが少なく、新築時とほぼ同じ状態を保っている物件が多いでしょう。また、新築から数年経過していれば管理組合も機能しているため、植栽やゴミ捨て場などの管理も行き届いていると思われます。

築古物件では築20年程度がおすすめ

築年数の浅い築浅物件に対し、築古物件は築年数が経過した古い物件を指します。築古物件を選ぶ場合、築20年程度がお買い得と言われているようですが、それにはどんな理由があるのでしょうか。3つのポイントに分けてご説明します。

◎マンション価格は築20年程で底値を迎える

一般的に、マンションの価格は景気の影響を受けますが、新築から徐々に下がり、築20年ほどでおよそ半額程度まで下落すると言われています。それ以降はほぼ横ばいになると言われているため、半額＝底値ということが言えそうです。

一般的にマンションの耐用年数は47年とされていますので、当分は問題なく使用できる可能性が高く、値崩れが少ないので将来の資産価値も安定しています。築20年はまさに中古マンションの買い時なのです。

◎マンションの管理状態の把握が重要

RC造（鉄筋コンクリート）やSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート）のマンションは耐用年数が47年と定められていますが、実際の寿命は管理状態によっても変わります。中古マンションを購入する際は、約12年ごとの大規模修繕がきちんと行われているか、また、その資金となる修繕積立金が貯まっているかをしっかりと確認しましょう。

◎立地が良い場合がある

マンションを建てられる土地には限りがあります。現在、市街地へのアクセスがよいエリアや駅に近い場所には、すでに多くの物件が建てられており、立地が良い場所には新築や築浅のマンションが少ないのが現状です。立地の良さにこだわる方は、築年数の古いマンションから探してみるとよいかもしれません。

築浅の物件と築古の物件、それぞれ特徴がありますが、管理状況などによって住みやすさは変わってくるため、築年数で一括りにはできないのが実情です。まずは、マンション選びの知識を得ることが重要です。

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※2020年2月13日時点の情報になり、今後内容が変更となる可能性がございます。