家を売る。家を買う。
住まいの買い替えは、いま住んでいる家の「売却」とこれから住む家の「購入」を同時に進めていくことが一般的です。

資金面の要となる住宅ローンの手続きや引渡しまでのダンドリ、予定通りに進まないことも起こります。初めての住宅購入のときとは違う、買い替えならではの手順とポイントをそれぞれ以下の7つのステップでお話ししていきます。

【売却編】―いま住んでいる家を売る

■STEP.1 査定依頼

「いま住んでいる家はいくらで売れるのか？」。買い替えで最も大事なことは売却する家の査定価格を知ることです。これから住む家の購入予算にも影響するため、買い替えを考えるなら最優先で査定依頼を進めましょう。

「まだ、新居の候補も決まっていない」。という場合も、インターネットの一括査定サイトを利用したり、複数の不動産会社に机上査定をしてもらうことで目安となる査定価格を把握できます。どちらも売却する物件の基本情報に過去の売買データ・周辺相場などから算出される価格となるため、あくまでも参考までに。

本格的に買い替えを進めるときは、信頼できる不動産会社を絞り込み、訪問査定を依頼することが必要です。ここでの査定価格は、現地を目で見てチェックした「建物の傷みや不具合」「周辺環境の細かい状況」などが考慮された具体的な売却価格案の提示となります。

■STEP.2 売却価格決定

査定価格が、そのまま売り出し価格になる訳ではありません。実際に売り出し価格を決めるのは、売主です。不動産会社が提示する査定価格は、過去の取引事例をもとにした「売れる可能性が高い」という数字です。
しかし、売主には「住宅ローンの残債を下回りたくない」「新居の購入資金にも回したい」などの希望価格もあるでしょう。不動産会社の担当者と相談しながら納得できる売却価格を決めていきます。

この時点までに、売却先行か、購入先行かという資金面の計画を整理しておきましょう。買い替えは、「売却」と「購入」を同時進行できるのが理想的ですが、タイミングが思い通りにならない場合もあるため以下のメリット・デメリットを理解して資金面とスケジュール計画を考えておくことが大事です。

■STEP.3 仲介会社と契約

売却を依頼する会社との契約は、何社とも同時に契約ができる"一般媒介契約"と一社だけとしか契約ができない"専任媒介契約・専属専任媒介契約"があります。
不動産会社と、より密なコミュニケーションを取って話を進めていくことができるという点では後者がおすすめです。

■STEP.4 購入希望者と交渉

契約した不動産会社は、ホームページやWEBサイト、チラシなどで広告活動を行い集客していきます。購入希望者が見学し、金額や引渡しの期日など相互の合意が得られればいよいよ売却です。ちなみに仲介では、新築物件と異なり、購入希望者からの価格交渉もあります。

■STEP.5 売買契約の締結

売買契約時には、買主側から支払われる手付金を受けとります。売買契約書に貼付する印紙税の支払いが発生し、不動産会社に売却価格に応じた仲介手数料の一部を支払うこともあります。事前に当日支払う必要がある金額や仲介手数料の支払い時期について確認しておきましょう。

■STEP.6 決済

住宅ローンの残額がある場合は、売買契約の締結と合わせ金融機関に連絡しておく必要があります。引渡し日に、買主から受領した金額で「決済」できれば、残額を一括返済し金融機関から担保を外してもらいます。

■STEP.7 引渡し

売却物件の引渡し日は、各種書類の記入、カギの引渡し、売買代金や固定資産税、仲介手数料の清算などの金銭の授受が行われます。この際、所有権移転の登記手続きを司法書士が行うため、登記費用（抵当権抹消に掛かる費用、司法書士への報酬）が必要となります。

【購入編】―これから住む家を買う

■STEP.1 購入申し込み

理想の住まいを見つけたら購入申し込みです。売却物件と同時並行で購入を進めている場合、元の住居から新居に引っ越すタイミングをしっかりと確認しておきましょう。新築物件であれば、引越し日の指定などがないか。中古物件であれば、リフォームや住宅設備の入れ替えといった引越しまでの準備に十分な期間があるかなどが注意しておきたい点です。

■STEP.2 住宅ローン事前審査

買い替えでも多くの人が住宅ローンを利用するかと思います。売買契約を結ぶ前に申し込める事前審査にパスしていないと、契約を進めることができません。申込者の返済能力などをジャッジされますが、概ね1週間以内で予定の金額が借りられそうかの回答が得られます。

■STEP.3 契約内容の確認

時間の限りがある契約当日。普段から耳にすることがない用語も多い重要事項や契約書の内容について事前に説明を受ける機会を設け、疑問に思う点があれば、都度質問をして、納得した上で話を進めることが大切です。

■STEP.4 売買契約の締結

売買契約時には、売主側に手付金を支払います。売買契約書に貼付する印紙税の支払いが発生し、不動産会社に売却価格に応じた仲介手数料の一部を支払うこともあります。事前に当日支払う必要がある金額や仲介手数料の支払い時期について確認しておきましょう。

■STEP.5 住宅ローン本審査

売買契約の締結後、住宅ローンを正式に申し込みます。本審査は金融機関、保証会社が付く場合は保証会社が担保となる購入物件や申込者の健康状態（団体信用生命保険加入のため）なども詳しく確認されます。回答までの期間は、概ね1～2週間程度です。

■STEP.6 決済

契約締結時に支払い済みの手付金を除く、残代金を支払うのが決済です。住宅ローンを利用する金融機関を介して行われ、売主側の金融機関の口座に支払いが完了したか確認をするのが一般的です。

■STEP.7 引渡し

売却編と同様。カギを受け取って完了となります。

買い替えの不安...解消するには？

買い替えの流れは理解できても、いざとなると「ローンが残っているけど大丈夫かな？」「いくらで売れるかで、新居の購入費も変わるなぁ」「売れなかったらどうしよう」など不安に思うことはいろいろあるでしょう。

買い替えの成功のためには、集客から買い手との交渉、売却までのすべてを担う担当者との相性や信頼できる不動産会社をパートナーにすることも大切です。

阪急阪神不動産では、スムーズに安心して買い替えを進めていただくためにさまざまなサービスをご用意しています。

■買取保証サービス

一定期間内に売却できなかった場合、あらかじめ約束した価格で買取りを保証する制度
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■直接買取サービス

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※2023年2月14日時点の情報になり、今後内容が変更となる可能性がございます。