近年、マイホーム選びで人気上昇中の「中古住宅＋リノベーション（リノベ）」。その理由は、新築住宅の購入と比べて費用が抑えやすい点と、リノベーションで理想の住空間づくりが楽しめることが挙げられます。ただ、中古住宅の購入とリノベ費用を合算すれば、大きな資金が必要となり、ローンを借り入れる方が多いはずです。

今回は、住宅金融支援機構が全国の金融機関と提携して実施している住宅ローン「フラット35」の制度のひとつ、「フラット35リノベ」について解説します。はじめに、この住宅ローンの前提となる２つのポイントを押さえておきましょう。

Point.1）「フラット35」は『全期間固定金利型』の住宅ローン

変動型の住宅ローンも低金利だといわれています。しかし、 "いつ金利が上昇するか""金利が上がったら借り換えも考えなくては"といった先行き不透明な金融情勢をいつも心配する必要があります。

全期間固定金利型の場合、借入金の完済まで、毎月の返済額が一定で変わることがありません。そのため収入の変化や教育費などで支出額が増えるときでも支払い計画が立てやすく安心できます。また、借入時に保証人の必要がなく、繰上返済や返済方法の変更をするときに手数料がかからないというメリットも。

Point.2）「フラット35リノベ」は、「フラット35」の『金利引き下げ』メニューのひとつ

金利の引き下げとは、5年間や10年間など定められた期間、 店頭金利（借入時に適用される基準となる金利）から一定の幅（％）で金利を引き下げることです。「フラット35リノベ」は、一定の条件をクリアすることで、「フラット35」の借入金利水準よりもさらに低い金利で住宅ローンを借り入れることができます。

対象となるのは、あくまでも借り入れる本人やその親族の住まいであること。投資や賃貸など事業目的での不動産購入時は利用できません。また、中古住宅を購入し自身でリノベ（リフォーム）をするか、不動産会社が一定の条件を満たしてリフォームを施した中古住宅（買取再販物件）を購入した場合に利用可能です。

分解！「フラット35リノベ」を借りるには？

そもそも「フラット35リノベ」は、国が強化している「既存住宅・リフォーム市場の活性化」を推進し、"ストック住宅の質の向上"を目的とした取り組みです。そのため購入する中古住宅に"性能向上リフォーム"を施すことが借入時の適用条件となります。プランには『AとB』の2つがあります。その違いを図表で整理しました。

「フラット35リノベ」金利プランと適用条件表

※各プランや適用条件の詳細は出典先のHPなどをご参照ください。
出典元：【フラット35】 リノベ：長期固定金利住宅ローン 【フラット35】(flat35.com)

金利の差で考えるなら、『B』よりも『A』プランがお得？

上記図表で示した通り、金利プランのAかBかの選択は、住宅の要件①~④に記載された"性能向上リフォーム"工事を1つ以上実施することが適用条件です。確かに、金利引き下げ期間は当初10年間と同じなので、AとBの総返済額は数十万単位で違ってきます。それならば『A』プランがお得！と考えがちですが、要件のひとつであるリフォーム工事費に100万円の差があり、その分の借入額が増えることを見逃してはなりません。

一方、『B』プランを選択した場合、金利引き下げメニューにある地域連携型（子育て支援）や地域支援移住型を組み合わせることができれば、『A』プランと同水準の借入金利まで下げることもできます。

出典元：【フラット３５】地域連携型：長期固定金利住宅ローン 【フラット35】(flat35.com)
【フラット３５】地方移住支援型：長期固定金利住宅ローン 【フラット35】(flat35.com)

引き下げ金利の予算には限りがある！

住宅金融支援機構の住宅ローンは、一般の金融機関の住宅ローンと異なり、年間の予算が設定されています。そのため、概ね年度単位（4月1日~翌年3月31日）で申込を受付ける適用期間が設けられていますが、予定予算金額に達する見込みとなれば年度途中でも申込受付が終了することに注意が必要です。

近年は、年度途中にも制度の変更が行われています。変更によって新たな金利引き下げメニューが加わることもあれば、金利が上昇したり、期間が短縮されたりすることもあります。「中古住宅＋リノベ」を検討されている方は、年度の変わり目や自身が考えているスケジュールと合わせて定期的に最新情報を確認しておくとよいでしょう。

特に、自身でリノベを進めようとしている場合は、設計や建設業者との打ち合わせ、必要書類や要件の理解などに一定の期間がかかるため、早めに行動しておくことをおすすめします。また、借入時には、"性能向上リフォーム"の内容が基準に適しているかの証明（適合証明書）が必要となります。そのため、融資が実行されるのはリフォーム工事完了後となる点を忘れずに。その間の住宅購入やリノベ資金の支払いは、「フラット35リノベ」を借りる予定の金融機関で「つなぎ融資」を受けることが一般的です。

サステナブルで快適な住まいにするためのリノベを

「フラット35リノベ」の借入時には、金利が違う「AかBか」とまず考えてしまいそうですね。でも、住まいには何を求めるでしょうか。『安心で安全に』、『健康的で快適に』、そして、長く住み継ぐことができて愛着を持てる住まいなのではないでしょうか。

2050年のカーボンニュートラル達成に向けて、国や自治体がさまざまな取り組みを行っています。先に挙げた図表の住宅の要件にある①~④も、これからのサステナブルな社会を目指すために住まいに求められていることだといえます。

省エネルギー性が高ければ、光熱費が削減されて温度変化の少ない快適な住まいになります。耐震性や耐久性の向上は、地震などの災害時の安全性が高まります。バリアフリーな住空間は、子どもにも高齢者にも安心です。

環境性能を向上させた"質の高い住まい"が暮らしを豊かにする。そう考えながら、まずは適用条件を満たすリノベを検討してみませんか。

阪急阪神不動産では、不動産に関するさまざまなお悩みにお応えしています。ぜひ一度、相談してみてはいかがでしょうか。
以下のSERVICEのリンクも合わせてご覧ください。

※2022年12月12日時点の情報になり、今後内容が変更となる可能性がございます。