住宅性能表示制度とは？評価項目や等級、メリット・費用をわかりやすく解説

住宅を購入するとき、間取りや立地、価格は比較しやすい一方、耐震性や断熱性、劣化対策は外観だけでは判断できません。こうした住宅の性能を国が定めた共通基準で評価し、等級や数値で示す仕組みが「住宅性能表示制度」です。

住宅性能表示制度を利用すると、異なる住宅会社が供給する住宅も、同じ基準で比較することができます。ただし、住宅性能評価書があっても、住宅のあらゆる品質が保証されるわけではなく、将来にわたって不具合が発生しないことを示すものでもありません。

この記事では、住宅性能表示制度の仕組み、住宅性能評価書の種類、新築住宅で評価する10分野、主な等級、メリット・デメリット、取得費用を解説します。注文住宅を建てる方、新築・中古住宅を購入する方は、住宅選びの判断材料としてお役立てください。

住宅性能表示制度とは

住宅性能表示制度は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」、通称「住宅品確法」に基づく任意の制度です。

住宅の耐震性、省エネルギー性能、劣化対策、維持管理のしやすさ等を、国が定めた日本住宅性能表示基準に沿って評価し、等級や数値で表示します。

住宅性能表示制度では、国の登録を受けた「登録住宅性能評価機関」が、評価方法基準に沿って住宅を評価します。

住宅会社が独自に「地震に強い」「断熱性が高い」と説明していますが、具体的な基準は会社ごとに異なる可能性があります。住宅性能評価書があれば、住宅会社や工法が異なる住宅についても、共通基準に基づく等級や数値で比較することができます。

評価機関ごとに手数料は異なりますが、性能を評価する方法と結果の表示方法は共通です。住宅性能評価の申請は任意であり、注文住宅の建築主、住宅会社、売主等が必要に応じて行います。

また、住宅性能評価を受けても、施工会社の契約上の責任や工事監理者の責任が、登録住宅性能評価機関へ移るわけではありません。契約内容や工事監理体制は、評価書の有無にかかわらず確認する必要があります。

参考：国土交通省「住宅の品質確保の促進等に関する法律」

住宅性能評価書は3種類

住宅性能評価書は、次の3種類に分けられます。

新築住宅では、設計段階と施工・完成段階をそれぞれ評価することができます。既存住宅では、過去の設計段階へさかのぼるのではなく、検査時点の状態を中心に評価します。

設計住宅性能評価書｜設計図書を評価する

設計住宅性能評価書は、設計図書に記載された住宅の性能を評価した書類です。

住宅を実際に建てる前に、構造計算書、平面図、仕様書等を確認し、建築確認を申請した設計が耐震等級や断熱等性能等級を満たしているかを審査します。

設計住宅性能評価書が示すのは、あくまで「設計図書どおりに建てた場合に見込まれる性能」です。実際の施工状況や完成後の状態を確認した書類ではありません。

注文住宅で住宅性能評価を利用する場合は、設計内容が固まる前に住宅会社へ希望する等級を伝えてください。設計後に高い等級を求めると、間取りや構造、仕様の変更が必要になることがあります。

建設住宅性能評価書（新築住宅）｜施工段階と完成段階を評価する

新築住宅の建設住宅性能評価書は、工事中の現場検査と完成段階の検査を経て交付される書類です。

評価員が工事現場を訪れ、設計住宅性能評価を受けた図面に沿って工事が進められているかを確認します。完成後には見えなくなる基礎の配筋や構造躯体等も、所定の工程で検査対象になります。

設計住宅性能評価書だけでは、実際の施工状況まで確認できません。施工段階と完成段階についても登録住宅性能評価機関の検査を受け、その結果を評価書で確認したい場合は、建設住宅性能評価を申請します。

建売住宅や新築マンションの購入を検討するときは、住宅性能評価書の有無に加え、設計住宅性能評価書だけが交付されているのか、建設住宅性能評価書も交付されているのかを区別してください。

建設住宅性能評価書がないことだけで住宅の性能が低いとは判断できませんが、第三者機関が実際の施工状況を確認した範囲は異なります。

建設住宅性能評価書（既存住宅）｜検査時点の状態を評価する

既存住宅では、設計段階にさかのぼって審査することはできないため、設計住宅性能評価書は交付されません。現況検査を経て、建設住宅性能評価書（既存住宅）が交付されます。

現況検査では、外壁のひび割れ、床の傾き、漏水の跡等、住宅の劣化や不具合の状況を確認します。耐震性や省エネルギー性能等については、希望に応じて個別性能評価を追加することも可能です。

したがって、既存住宅の建設住宅性能評価書があっても、すべての性能項目が評価されているとは限りません。評価書に記載された評価範囲を確認する必要があります。

また、既存住宅の検査は目視や非破壊調査が中心です。壁や床を解体しなければ確認できない部分まで、すべて調査するものではありません。評価結果は検査時点の状態を示すものであり、将来の不具合が発生しないことを保証するものでもありません。

中古住宅を購入する際は、住宅性能評価書に加えて、修繕履歴、管理状況、契約条件等も確認しましょう。

新築住宅では10分野33項目の性能を評価

新築住宅の住宅性能表示制度には、10分野33項目の性能表示事項があります。

33項目のうち、次の4分野10項目は必須評価の対象です。

• 構造の安定に関すること
• 劣化の軽減に関すること
• 維持管理・更新への配慮に関すること
• 温熱環境・エネルギー消費量に関すること

「構造の安定だけを評価してほしい」と希望しても、必須項目を構造分野だけに限定することはできません。必須4分野10項目は一括して評価を受けます。

火災時の安全、防犯、音環境等は選択項目です。ただし、性能表示事項ごとに適用範囲が定められており、戸建住宅には適用されない項目、共同住宅だけに適用される項目、特定地域だけに適用される項目もあります。

希望する項目が評価対象になるかは、住宅会社または登録住宅性能評価機関に必ずご確認ください。

住宅性能評価書で確認したい主な等級

住宅性能評価書には多数の項目がありますが、住宅の購入を検討するときは、耐震等級や断熱等性能等級だけでなく、劣化対策等級や維持管理対策等級も確認する必要があります。

本章では、以下の内容を解説します。

• 耐震等級｜地震に対する構造躯体の強さを示す
• 劣化対策等級｜構造躯体を長持ちさせる対策を示す
• 維持管理対策等級｜配管の点検・補修のしやすさを示す
• 断熱等性能等級｜熱の出入りのしにくさを示す
• 一次エネルギー消費量等級｜設備を含めた省エネ性を示す

耐震等級｜地震に対する構造躯体の強さを示す（必須項目）

住宅性能表示制度の耐震等級には、主に次の2項目があります。

いずれも等級1から3まであり、等級3が最も高い水準です。

倒壊等防止と損傷防止は別々の性能表示事項です。住宅性能評価書では、それぞれの等級を確認してください。

1.25倍、1.5倍という数値は、震度やマグニチュードがそのまま1.25倍、1.5倍になるという意味ではありません。構造設計で用いる地震力に対する倍率です。

また、耐震等級は建物の構造躯体を評価する指標です。実際の被害は、地盤、建物の形状、施工状態、経年劣化、地震の揺れ方等にも左右されます。

劣化対策等級｜構造躯体を長持ちさせる対策を示す（必須項目）

劣化対策等級は、柱、梁、主要な壁等の構造躯体について、材料の劣化を軽減するための対策がどの程度講じられているかを示す等級です。

木造住宅では、木材の腐朽やシロアリ被害を抑えるための通気・換気、防腐・防蟻処理、耐久性の高い材料の使用等を評価します。

鉄骨造では鋼材の防錆対策、鉄筋コンクリート造ではコンクリートの品質や、鉄筋を覆うコンクリートの厚さ等が主な評価対象です。

これらの年数は、住宅の寿命を保証するものではありません。通常の自然条件のもとで、必要な清掃、点検、補修が行われることを前提とした目安です。

維持管理対策等級｜配管の点検・補修のしやすさを示す（必須項目）

維持管理対策等級は、給排水管、給湯管、ガス管等について、点検、清掃、補修を行いやすくするための対策を評価する等級です。

配管は床下や壁の内部に隠れるため、コンクリートの中へ直接埋め込まれていると、漏水時の点検や交換が難しくなります。

維持管理対策等級では、配管を構造躯体へ埋め込まないこと、点検口や掃除口を設けること等を確認します。

共同住宅では、住戸内の専用配管と建物全体で使用する共用配管が、別々に評価される場合があります。どの配管を対象とする等級なのかも確認しましょう。

断熱等性能等級｜熱の出入りのしにくさを示す（必須項目）

断熱等性能等級は、外壁、屋根、床、窓等を通じた熱の出入りを抑える性能を評価する等級です。

等級が高い住宅ほど、冬は室内の熱が逃げにくく、夏は外部の熱が入りにくい設計になっています。ただし、実際の室温や光熱費は、住宅の広さ、設備の使い方、地域の気候、日射条件等にも左右されます。

2025年4月1日以降に着工する新築住宅は、原則として省エネ基準への適合が必要です。住宅性能表示制度では、断熱等性能等級4が省エネ基準に相当する水準となります。

省エネ基準に適合していることと、住宅性能評価書を取得していることは同じではありません。省エネ基準への適合が必要な住宅でも、住宅性能表示制度の利用は任意です。

参考：国土交通省「省エネ基準引き上げへ。脱炭素化も。」

一次エネルギー消費量等級｜設備を含めた省エネ性を示す（任意項目）

一次エネルギー消費量等級は、冷暖房、換気、給湯、照明等の設備が消費するエネルギー量を総合的に評価する等級です。

断熱等性能等級が主に建物の外皮性能（建物外側が持つ断熱性や日射遮蔽）を見るのに対し、一次エネルギー消費量等級は設備の効率も含めて評価します。

2025年12月1日施行の改正により、一次エネルギー消費量等級7と8が新設され、現在は等級8が最上位です。

等級6以上の場合は、等級に加えて、床面積当たりの設計一次エネルギー消費量や、省エネルギー設備等による一次エネルギー消費量の削減率を併せて表示することもできます。ただし、これらの数値が必ず評価書に記載されるわけではありません。

住宅を比較する際は、等級だけでなく、数値が表示されている場合はその内容も確認してください。

住宅性能表示制度を利用する6つのメリット

住宅性能表示制度には、住宅の性能を比較しやすくなるほか、契約、施工確認、住宅ローン、地震保険、トラブル対応に関する利点があります。

本章では、以下の内容を解説します。

• 住宅の性能を同じ基準で比較できる
• 設計と施工を第三者が確認する
• 評価内容を契約内容に反映できる
• 住宅ローンの手続きや金利引き下げに活用できる場合がある
• 耐震等級に応じて地震保険料が割引される場合がある
• 住宅トラブルの紛争処理制度を利用できる

住宅の性能を同じ基準で比較できる

住宅性能評価書があれば、異なる住宅会社や工法の住宅を、国が定めた共通基準で比較することができます。

「高断熱仕様」「耐震性に配慮」といった広告表現だけでは、具体的な性能水準が分かりません。住宅性能評価書では、耐震等級、断熱等性能等級、劣化対策等級等の数値や評価結果を確認することができます。

ただし、設計住宅性能評価書のみの住宅と、建設住宅性能評価書まで交付された住宅では、第三者機関が確認した範囲が異なります。

設計と施工を第三者が確認する

注文住宅では、打ち合わせで決めた性能が設計図書に反映されているか、設計図書どおりに施工されているかを、建築主自身が確認するのは容易ではありません。

設計住宅性能評価と建設住宅性能評価を利用すれば、登録住宅性能評価機関が設計図書と現地で施工状況を確認します。

施工会社による自社検査とは別に第三者の確認が加わるため、設計内容と施工状況を確認する機会が増えます。ただし、現場監督や工事監理者の責任がなくなるわけではありません。

評価内容を契約内容に反映できる

新築住宅では、登録住宅性能評価機関が交付した設計住宅性能評価書やその写しを、請負契約書や売買契約書に添付する等した場合、原則として評価書に記載された性能を契約したものとみなされます。

ただし、契約書面において、評価書の記載内容を契約内容としない旨が明記されている場合は、この限りではありません。評価書が添付されていることだけで判断せず、契約書本文、特約、仕様書との関係も確認してください。

注文住宅では、取得予定の評価書、目標等級、評価対象項目、費用負担に加え、目標等級を満たせなかった場合の対応も契約書面に記載しておきましょう。

住宅ローンの手続きや金利引き下げに活用できる場合がある

住宅性能評価書は、住宅ローンの技術基準への適合を証明する資料として利用できる場合があります。

例えば【フラット35】Sでは、耐震性や省エネルギー性等について所定の基準をすべて満たす住宅が、金利引き下げの対象となります。

また、【フラット35】では、設計住宅性能評価書や建設住宅性能評価書を活用することで、物件検査の一部を省略できる場合もあります。

ただし、【フラット35】Sでは、住宅性能評価書があるだけで、金利引き下げが適用されるわけではありません。必要な等級、提出書類、申込時期等は商品ごとに異なります。

※【フラット35】では、融資実行時の金利が適用されます。借入限度額等は審査状況等により異なります。最新の条件は各金融機関に必ずご確認ください。

耐震等級に応じて地震保険料が割引される場合がある

住宅性能評価書により耐震等級が確認できる住宅では、所定の確認資料を提出することで、地震保険の耐震等級割引を受けられる場合があります。

適用を受けるには、住宅性能評価書等の確認資料が必要です。免震建築物割引、耐震診断割引、建築年割引等、ほかの地震保険割引と重複して適用することはできません。

必要書類や適用条件は、契約しようとする保険会社に必ず事前にご確認ください。

住宅トラブルの紛争処理制度を利用できる

建設住宅性能評価書が交付された住宅では、請負契約や売買契約に関するトラブルが生じた場合に、指定住宅紛争処理機関へ紛争処理を申請することができます。

紛争処理では、弁護士や建築士等の専門家が関与し、あっせん、調停、仲裁による解決を図ります。申請手数料は、原則として1件1万円です。

住宅性能評価書の記載内容だけでなく、請負契約や売買契約に関する幅広い紛争が対象になります。

ただし、住宅性能表示制度に基づく評価住宅として利用できるのは、建設住宅性能評価書が交付された住宅です。設計住宅性能評価書だけでは、評価住宅として紛争処理制度を利用できません。

住宅性能表示制度のデメリット

住宅性能表示制度には、費用や手続きが伴います。また、評価書の役割を過大評価すると、住宅選びを誤る可能性があります。

本章では、以下の内容を解説します。

• 評価費用がかかる
• 設計や工期に影響する場合がある
• 高い等級ほど暮らしやすいとは限らない
• 住宅の品質や将来の不具合をすべて保証する制度ではない

評価費用がかかる

住宅性能評価の手数料は、登録住宅性能評価機関ごとに設定されています。

住宅の床面積、構造、評価項目、現場検査の回数、評価機関から現場までの距離等によって料金が変わります。選択項目を追加した場合や、追加検査が必要になった場合には、別途料金が発生することもあります。

建売住宅やマンションでは、販売価格に評価費用が含まれている場合があります。注文住宅では、建築主が評価機関への手数料や申請代行費用を負担するケースもあるため、見積書の内訳を確認してください。

設計や工期に影響する場合がある

注文住宅で制度を利用する場合、評価機関へ提出する書類の作成や審査に時間がかかります。

審査で設計内容の修正を求められれば、着工時期に影響する可能性があります。施工中も所定の時期に現場検査を受ける必要があるため、住宅会社と評価機関の日程調整が必要です。

住宅性能評価書を取得する方針は、設計が固まる前に住宅会社へ伝え、対応の可否、手続きにかかる期間、費用の見込みを確認しましょう。

契約後や着工直前に住宅会社に対して住宅性能評価書を取得したい旨を伝えると、設計変更や追加費用が発生しやすくなります。

高い等級ほど暮らしやすいとは限らない

等級は、特定の性能を共通基準で示すものです。住み心地、間取り、デザイン、建築費まで含めて総合評価する仕組みではありません。

耐震性を高めるために耐力壁を増やせば、希望する大開口や間取りを実現しにくくなる場合があります。断熱性能を高める場合も、窓、断熱材、設備等の費用が増える可能性があります。

すべての項目で最上位の等級を目指すのではなく、建築する地域、家族の暮らし方、予算を踏まえて優先順位を決める必要があります。

住宅の品質や将来の不具合をすべて保証する制度ではない

住宅性能評価書は、評価対象となる性能を定められた方法で確認し、その結果を示す書類です。

設備の故障、内装の仕上がり、収納の使いやすさ、生活音の感じ方等、住宅に関するすべての要素を評価するものではありません。

建設住宅性能評価を受けた住宅でも、将来の不具合が発生しないとは限りません。住宅性能評価書に加えて、契約書、設計図書、保証内容、アフターサービス、施工会社の工事監理体制等も確認しましょう。

住宅性能評価書を取得する流れ

注文住宅で設計住宅性能評価と建設住宅性能評価を取得する場合は、設計初期から準備を進めます。

本章では、以下の内容を解説します。

1. 取得する項目と等級を決める
2. 設計住宅性能評価の申請・審査後に評価書が交付される
3. 建設住宅性能評価を申請する
4. 完成検査後に建設住宅性能評価書が交付される

①取得する項目と等級を決める

まず、家族の希望や予算を踏まえ、目標とする等級を決めます。

耐震等級や断熱等性能等級だけでなく、劣化対策、維持管理、バリアフリー等も確認してください。

住宅会社の標準仕様で取得できる等級と、追加工事が必要になる等級を確認し、それぞれの費用を分けて見積もります。

取得する評価書、評価対象項目、目標等級、費用負担、目標を満たせなかった場合の対応は、契約書や仕様書へ記載しておきましょう。

②設計住宅性能評価の申請・審査後に評価書が交付される

設計図書がまとまった段階で、登録住宅性能評価機関へ設計住宅性能評価を申請します。

法律上、申請者に資格や立場の制限はありません。ただし、設計図面、仕様書、構造計算書、省エネルギー計算書等が必要になるため、一般には住宅会社や設計事務所が申請手続きを行います。

審査で書類不足や設計上の問題が見つかった場合は、設計図書を修正します。審査が終わると、設計住宅性能評価書が交付されます。

③建設住宅性能評価を申請する

設計住宅性能評価を受けた後は、最初の現場検査に間に合うよう、建設住宅性能評価を申請します。

工事中は評価員が現場を訪問のうえ検査し、設計評価を受けた図面と施工状況を照合します。

3階建て以下の住宅では、原則として、次の4回に現場検査が行われます。

• 基礎配筋工事の完了時
• 構造躯体工事の完了時
• 内装下地工事の直前
• 完成時

4階建て以上の住宅では、階数等に応じて検査回数が増えます。

検査対象となる工程を過ぎると確認できない部分があるため、申請時期と工事工程の調整が必要です。

④完成検査後に建設住宅性能評価書が交付される

工事中と完成段階の検査が終わると、設計住宅性能評価書に表示された性能と施工状況との整合等を確認したうえで、評価結果を記載した建設住宅性能評価書が交付されます。

引き渡し時には、設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書の両方を受け取り、契約書、設計図書、仕様書、保証書等と一緒に保管してください。

将来、住宅を売却するときやリフォームするときの参考資料としても使用することができます。

住宅性能評価書を確認するときのポイント

住宅性能評価書があるかどうかだけで判断せず、評価書の種類と記載内容まで確認してください。

本章では、以下の内容を解説します。

• 設計評価と建設評価の両方があるか
• 希望する項目の等級を満たしているか
• 評価されていない項目と適用対象外の項目を区別する
• 評価書の内容が契約書に反映されているか
• 評価時点と現在の状態に差がないか

設計評価と建設評価の両方があるか

新築住宅では、設計住宅性能評価書だけが交付されているのか、建設住宅性能評価書も交付されているのかを確認します。

広告に「住宅性能評価取得済み」と記載されていても、どちらの評価書を指しているか分からない場合があります。

販売会社へ評価書の写しを求め、表紙に記載された評価書の種類を確認しましょう。

希望する項目の等級を満たしているか

住宅性能評価書があっても、すべての項目が最上位の等級とは限りません。

耐震性を優先するのであれば耐震等級、省エネルギー性を重視するのであれば断熱等性能等級と一次エネルギー消費量等級を確認します。

長く住むことを想定する場合は、劣化対策等級や維持管理対策等級も確認してください。

共同住宅では、専有部分と共用部分で評価項目が分かれている場合があります。住戸単体の評価なのか、建物全体の評価なのかも確認しましょう。

評価されていない項目と適用対象外の項目を区別する

住宅性能評価書に等級が記載されていない場合でも、直ちに性能が低いとは判断できません。

住宅性能表示制度には、必ず評価する項目のほか、申請者が評価を受けるかどうかを決められる選択項目があります。

また、戸建住宅には適用されず共同住宅だけに適用される項目や、地域によって適用されない項目もあります。

評価書を確認する際は、次のどれに該当するかを確認してください。

• 評価を受け、等級または数値が表示されている
• 選択項目について評価を申請していない
• 住宅の種類や地域等の理由で適用対象外となっている

注文住宅では、評価を受けたい項目をあらかじめ確認し、未評価の項目が生じないように注意してください。建売住宅では、購入検討時に評価されていない項目の性能を確認し、必要に応じて設計図書、仕様書、計算書等の根拠資料を確認しておきましょう。

評価書の内容が契約書に反映されているか

注文住宅では、希望する等級を口頭で伝えるだけでは不十分です。

取得する評価書の種類、目標等級、申請費用、設計変更が必要になった場合の対応を、契約書や仕様書へ記載してください。

評価書の評価内容を契約内容としない旨の特約が設けられていないかも確認しましょう。

建売住宅では、売買契約書に評価書やその写しが添付されているかを確認します。

評価時点と現在の状態に差がないか

新築時に交付された住宅性能評価書は、新築当時の設計内容や施工状況を示すものです。

既存住宅の建設住宅性能評価書は検査時点の状態を評価したものであり、売買される時点の劣化状況や、過去の増改築、設備交換、構造部分の変更まで反映しているとは限りません。

既存住宅では、評価書の交付年月日を確認し、修繕履歴、増改築履歴、現在の建物状況と併せて判断してください。

住宅性能表示制度と関連制度の違い

住宅性能表示制度は、建築確認、長期優良住宅、省エネ性能表示制度、住宅瑕疵担保責任保険等と混同されることがあります。

それぞれ目的と確認する範囲が異なります。

本章では、以下の内容を解説します。

• 建築確認・完了検査｜法令への適合を確認する手続き
• 長期優良住宅｜長期的な維持保全計画を認定する制度
• 省エネ性能ラベル・BELS｜省エネルギー性能に特化した表示
• 住宅瑕疵担保責任保険｜新築住宅の瑕疵に備える制度
• 建物状況調査｜既存住宅の劣化や不具合を調査する制度

建築確認・完了検査｜法令への適合を確認する手続き

建築確認は、建築計画が建築基準法等の法令に適合しているかを、着工前に確認する手続きです。

工事完了後には、申請した計画どおりに建築されているかを確認する完了検査が行われます。

住宅性能表示制度は、法令への適合だけでなく、耐震性、劣化対策、維持管理、省エネルギー性能等を等級や数値で表示する制度です。

建築確認を受けたことと、住宅性能評価書を取得したことは同じではありません。

長期優良住宅｜長期的な維持保全計画を認定する制度

長期優良住宅は、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられ、建築と維持保全に関する計画について、所管行政庁の認定を受けた住宅です。

認定を受けるには、構造や設備に関する基準だけでなく、維持保全計画、住戸面積、居住環境への配慮等の要件を全て満たす必要があります。原則として、工事へ着手する前に申請します。

住宅性能表示制度は住宅の性能を等級や数値で示す制度であり、長期優良住宅認定制度は、一定の性能と維持保全計画を含む計画を認定する制度です。

両者は別の制度ですが、長期優良住宅の技術基準を確認する際には、住宅性能表示制度の評価基準が活用されています。

省エネ性能ラベル・BELS｜省エネルギー性能に特化した表示

省エネ性能ラベルは、建築物省エネ法に基づき、住宅や建築物のエネルギー消費性能や断熱性能を、星や数値等で表示するものです。

2024年4月から、新築建築物を販売・賃貸する事業者には、広告等に省エネ性能を表示する対応が求められています。

省エネ性能ラベルには、販売・賃貸事業者が算定する自己評価と、評価機関が審査する第三者評価があります。BELSは、第三者機関が省エネルギー性能を評価する仕組みです。

BELS評価書と、住宅品確法に基づく住宅性能評価書は別の書類です。

住宅瑕疵担保責任保険｜新築住宅の瑕疵に備える制度

住宅瑕疵担保責任保険は、新築住宅の構造耐力上主要な部分や、雨水の浸入を防止する部分に瑕疵が見つかった場合の補修等に備える保険です。

新築住宅の売主や請負人には、これらの部分について、引き渡しから10年間の瑕疵担保責任が定められています。売主や請負人は、保険への加入または保証金の供託によって、責任を履行するための資力を確保します。

住宅性能表示制度は、住宅の性能を評価して等級や数値で示す制度です。住宅瑕疵担保責任保険は、対象となる瑕疵が発生した場合の補修等に備える制度であり、目的が異なります。

住宅性能評価書があることだけで、住宅瑕疵担保責任保険へ加入しているとは判断できません。

建物状況調査｜既存住宅の劣化や不具合を調査する制度

建物状況調査は、既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が、国が定めた方法基準に基づき、既存住宅の構造耐力上主要な部分や、雨水の浸入を防止する部分の劣化・不具合を調査するものです。

既存住宅の住宅性能評価は、現況の劣化状況を確認するだけでなく、希望に応じて耐震性や省エネルギー性能等を、共通基準で評価できる点が異なります。

中古住宅の場合、売主の同意がなければ検査できず、費用も買主負担となる場合があります。また、検査結果次第では購入を見送る必要があるケースもあります。そのため、中古住宅を購入しようとするときは、確認しておきたい内容に応じて、既存住宅性能評価、建物状況調査、既存住宅売買瑕疵保険等を使い分けてください。

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住宅性能表示制度に関するよくある質問

住宅性能表示制度について、よくある疑問に回答します。

本章では、以下の内容を解説します。

• 住宅性能表示制度の利用は義務ですか？
• 住宅性能評価書がない住宅は性能が低いのでしょうか？
• 設計住宅性能評価書だけでも意味はありますか？
• 耐震等級1の住宅は危険ですか？
• 中古住宅でも住宅性能評価書を取得できますか？

住宅性能表示制度の利用は義務ですか？

住宅性能表示制度の利用は任意です。

住宅性能評価書を取得していない住宅であっても、建築基準法や建築物省エネ法等、適用される法令の基準を満たす必要があります。

住宅性能評価書の取得と、法令で求められる基準への適合は別のものです。

住宅性能評価書がない住宅は性能が低いのでしょうか？

住宅性能評価書がないことだけで、住宅の性能が低いとは判断できません。

住宅性能表示制度は任意であるため、一定の性能を備えていても、評価書を取得していない住宅があります。

ただし、国の共通基準に基づく第三者評価がないため、性能を確認する際は、設計図書、構造計算書、省エネルギー計算書、仕様書等の根拠資料を住宅会社へ提示してもらう必要があります。

設計住宅性能評価書だけでも意味はありますか？

設計住宅性能評価書があれば、設計図書上の性能を国の共通基準で確認することができます。

ただし、実際に設計図書どおり施工されたことを、建設段階の住宅性能評価によって確認した書類ではありません。

住宅を購入するときは、設計住宅性能評価書だけが交付されているのか、建設住宅性能評価書も交付されているのかを区別してください。

耐震等級1の住宅は危険ですか？

耐震等級1は、住宅性能表示制度における最も低い等級ですが、建築基準法で定める耐震水準に相当します。耐震性がないという意味ではありません。

ただし、等級2や3と比べると、基準となる地震力に対する水準は低くなります。

住宅の耐震性を検討するときは、等級だけでなく、地盤、建物の形状、構造計算の方法、施工状態等も確認してください。

中古住宅でも住宅性能評価書を取得できますか？

中古住宅でも、既存住宅を対象とする住宅性能評価を申請することができます。

現況検査によって劣化状況を確認し、希望に応じて耐震性や省エネルギー性能等の個別性能を評価します。

ただし、新築時の設計や施工過程を後から確認する制度ではありません。評価書には、検査時点で確認できた範囲の結果が記載されます。

まとめ

住宅性能表示制度は、住宅の耐震性、断熱性、劣化対策、維持管理のしやすさ等を、国の共通基準に基づいて等級や数値で示す制度です。

住宅性能評価書を確認するときは、評価書の有無だけで判断せず、次の点を確認してください。

• 設計評価と建設評価のどちらが交付されているか
• 希望する項目の等級を満たしているか
• 評価を受けていない項目や適用対象外の項目はないか
• 評価書の内容が契約書や仕様書に反映されているか
• 評価時点と現在の住宅の状態に差がないか

評価書は、住宅のあらゆる品質や将来の不具合を保証する書類ではありません。間取り、立地、予算、保証内容、アフターサービス等も含め、住宅を総合的に判断しましょう。