土地の所有権を考えた場合、お隣やお向かいなど水平方向の境界は厳密に決められていますが、上空や地下の境界はあまり気にしていない方も多いのではないでしょうか。では、所有する土地の上下に何かあった場合の所有権は、法律ではどのように定められているのでしょうか。

土地の所有権の効力範囲

土地所有権の範囲に関しては民法第207条で規定されています。一体どのような条文なのか、一緒に見ていきましょう。

◎地上・地下ともに厳密な決まりはない

民法第207条には「土地の所有権は、法令の制限内において、その土地の上下に及ぶ」と記載されています。土地の上下にも所有権があることは分かるものの、それがどこまで及ぶのか具体的な範囲は書かれていません。どうやら民法第207条においては、上空何メートル、地下何メートルといった土地所有権の範囲に関する厳密な決まりはないようです。

◎様々な法律により制限を受ける

しかし、「厳密な決まりがない」＝「上空も地下もすべて自分のもの」というわけではありません。ここでもう一度条文を読み返してみましょう。注目すべきは、「法令の制限内において」という文言です。つまり、この条文のほかにも土地所有権の範囲に関する法律が存在し、それによって制限を受ける場合があるということです。

空中権に関係する法律

土地の上空を使用する権利「空中権（空間地上権）」に関係する法律には、「建築基準法」「景観法」などがあります。これらの法律には、それぞれどんな制限があるのでしょうか？

◎建築基準法での制限

建物を作る際に適用される「建築基準法」では、第一種、第二種低層住居専用地域での建築物の高さの上限を10ｍまたは12ｍまでと定めています（一部の例外を除く）。これは低層住宅専用地域の住環境を良くするための法律で、どちらの高さになるかは都市計画により規定されます。

◎景観法での制限

「景観法」は、都市や農山漁村の美しい景観を守るための法律です。この法律により「景観地区」に指定された地域では、建築物の高さの最高限度または最低限度が制限されます。制限の内容は地区ごとに異なりますので、景観地区で建物を建築する際は各市町村区へ確認する必要があります。

空中権が問題になるケース

下記のようなケースでは空中権が問題となります。それぞれの対処法を確認しておきましょう。

◎自分の敷地内を電線が通る場合

自宅の敷地内を電線が横切るとなると、たとえ現時点で影響がなくても、電波障害や電線が切れたらどうしようと、不安に思うかもしれません。電線が通っているのが近隣の方の電線である場合、電力会社に頼んで位置をずらしてもらうか、または先方と話をして敷地の上空を貸し借りする契約を交わすか、どちらかの対処方法で改善することになります。

電力会社が管理する送電線などが通る場合は、その前に企業側が承認を求めてくるケースが多いようです。承認すると企業からは費用が支払われますが、提示された条件に納得できない場合は拒否することもできます。

◎隣家の木の枝が侵入してきた場合

以前は届かなかった隣家の木の枝が、すくすく伸びて我が家の敷地に入ってくると気になります。しかし、たとえ邪魔でも木は隣家の所有物ですので、こちらの判断で勝手に切ることはできません。こんな時は、隣家の方にお願いして切断してもらうのが最善策です。

もしも「面倒だからそちらで切ってほしい」などと言われた場合には、後のトラブルを避けるために必ず「同意書」を書いてもらいましょう。また、「切ったら枯れてしまう」などの理由で応じてもらえない時は、紐などで枝先をくくって逆方向に誘導するという方法など、対処方法を提案してはどうでしょうか。いずれにしろ、普段から隣家と交流して信頼関係を築いておくことが重要になりそうです。

地下権に関係する法律

「地下権（地下地上権）」とは、他人の土地の地下を使用する権利のことです。関連する代表的な法律に「大深度地下使用法」があります。

◎大深度地下使用法（大深度法）での制限

「大深度地下の公共的使用に関する特別措置法」、通称「大深度地下使用法（大深度法）」は、地下空間を有効に活用して公共事業を円滑に進めようという趣旨のもとに制定されました。この法律によれば、公共事業に使われる「大深度地下」の定義は、「地表から40ｍ以深」または「建物の支持基盤の最深部から10ｍ以深」のうちより深い方の地下です。「建物の支持基盤の最深部から10ｍ以深」が40ｍを超えることはまずないため、一般的に土地の所有権が及ぶ範囲は「地表から40ｍまで」ということになります。

ただし、この制限が適用されるのは東京都、大阪府など全11都府県のみ。それ以外の地域では無制限となりますが、あくまで常識的な範囲での利用が求められています。

地下権が問題になるケース

下記のような場合は地下権が問題となります。それぞれのケースでどのような対処をすれば良いのでしょうか？

◎地中から何か出てきた場合

自分の土地から埋蔵物が出て来たら、落とし物を見つけた時と同じように、すぐ警察署に届け出ましょう。6か月以内に所有者が現れなければそのまま発見者＆土地の所有者であるあなたのものになります。発見者と土地の所有者が異なる場合は、埋蔵物を均等に分け合うことになります。

しかし、埋蔵金や遺跡からの出土品のうち文化的価値の高いものは、「文化財保護法」に基づき国や都道府県の所有物となる可能性もあります。その際、発見者と土地の所有者には報償金が支払われることになっているようです。

◎隣家の木の根が侵入してきた場合

自分の土地に隣家の木の枝が侵入しても勝手に切ることはできませんが、それが木の根だった場合、法律で切ることが許されています。ただし、いくら法律上で問題がないとはいえ、隣家に黙って切ると今後の近所づきあいに響くこともあるでしょう。できれば切る前に一言断りを入れておきたいものです。

土地の所有権には地上・地下ともにさまざまな法律が関係しており、実際のケースで悩んでしまうこともあるかもしれません。

不動産に関するお悩みやお困りごとは、『阪急阪神不動産』にぜひご相談ください。

※2020年1月23日時点の情報になり、今後内容が変更となる可能性がございます。