家を売ったときに税金が課せられるケースがあることをご存知でしょうか。もしかしたら、売却時に税金がかかることに・・・？と、驚かれる方もいらっしゃるかもしれません。

場合によっては税金がかからないケースもありますが、家を売却する立場としては、事前に知っておきたいところです。何に対してどのような税金がかかるのか、家を売ったときの税金について解説します。

課税譲渡所得金額とは

家を売却する場合に課税対象となるのは「譲渡所得」と呼ばれる部分です。譲渡取得とは、売れた価格から、その家を買ったときの価格や経費、売ったときにかかった経費などを差し引いた所得のことです。

税金の専門用語に当てはめると、売れた価格が「収入金額」、家を買ったときの価格とかかった費用が「取得費」、家を売ったときにかかった費用が「譲渡費用」です。計算式にすると、次のようになります。

課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

◎課税譲渡所得金額には住民税と所得税が課税される

譲渡所得は、給与と同じ「所得」になるため、住民税と所得税が課せられます。ただし、ほかの所得とは合算しない「分離課税」という扱いになること、所有期間によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の２つに分けられることがポイントです。

◎短期譲渡所得と長期譲渡所得

売却した年の1月1日現在において、その家を所有していた期間がどのくらいかで短期譲渡所得か長期譲渡所得のどちらかに分類され、それによって税率も変わります。

・短期譲渡所得

家の所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡取得に該当します。税率は所得税が30％、住民税が9％です。さらに2037年までは所得税額の2.1％を復興特別所得税として納付することになっています。

・長期譲渡所得

家の所有期間が5年を超える場合は、長期譲渡所得に該当します。所得税が15％、住民税が5％です。また、短期譲渡所得と同じように、2037年までは所得税額の2.1％が復興特別所得税としてかかります。

ただし、長期譲渡所得において、所有期間が10年を超える場合、軽減税率の特例が適用されます。

譲渡所得が6,000万円以下の場合は、所得税が10％（10.21％）、住民税が4％、

譲渡所得が6,000万円を超える場合は、所得税が15％（15.315％）+600万円（612.6万円）、住民税が5％+240万円

となります。ただし、2037年までは、どちらにも所得税額の2.1%が復興特別所得税として加算されることに変わりはありません。

※上記（　）内は復興特別所得税加算後の税率及び税額

なお、特例の適用を受ける場合、確定申告書を期限内に提出することのほか、その後の年も続けて確定申告書を提出すること、国税庁が定めた書類を添付するなどの条件があります。

譲渡所得への課税は利益のみが税金の対象となる

譲渡所得に課税されるのは、売却により利益を得た場合のみです。ただし、居住用不動産の譲渡所得には最高3,000万円までの控除が特例として認められています。

◎居住用財産の3,000万円特別控除

居住用財産の3,000万円特別控除とは、譲渡所得が3,000万円以下であった場合、特例を適用すれば譲渡所得が0円となり、課税対象にはならないということです。

一般的に考えると、譲渡所得が3,000万円を超えることは、ほぼないといってよいでしょう。現在居住していない家であっても、住まなくなってから3年目の年末までに売却できれば、この特例が適用されます。

ただし、すでにこの特例を受けていたり、ほかの特例が適用されている場合は、3,000万円控除の特例は適用できなくなるので、注意してください。

譲渡所得以外で発生する税金

売却の際に、譲渡所得には税金がかからなくても、次のような税金が発生することがあります。

◎印紙税

家を売ったときの価格を記した契約書類などに貼るもので、売値によって税額が異なります。売却金額が高くなるほど印紙税の額も上がります。

◎登録免許税

登録免許税とは、不動産登記の際にかかる税金です。不動産登記とは、不動産の情報や権利者などの情報を法務局が管理している「登記簿」に記載することをいいます。

家を売るということは、売った人から買った人に不動産の権利が移るということ。家に抵当権を設定してローンを組んでいた場合は、抵当権抹消などの手続きも必要になります。

新しい家のローン控除に注意

家を売り、新しい家をローンで購入しようと考えている方も多くおられます。その場合、新しい家のローン控除に注意が必要です。

先ほどご紹介した居住用財産の3,000万円特別控除を受けると、住宅購入のローン控除が適用されません。ローンで新しい家を購入する場合は、3,000万円特別控除とローン控除、自分にとってどちらのほうが負担軽減になるのか、検討するようにしましょう。

家を売ったとき、利益、つまり譲渡所得が3,000万円までであれば、非課税扱いとなりますが、そうでないと税金が課せられます。一般的な家屋の売却であれば、3,000万円を超して課税対象となることはないと思われますが、控除を受けるにあたっては注意も必要です。

専門的なことは、わかりにくいかと思います。もっと詳しく知りたいという場合は、「阪急阪神不動産」関連サービスへのご案内が当該ページ下部にリンクがございますので、ぜひお気軽にご相談ください。

※2019年9月10日時点の情報になり、今後内容が変更となる可能性がございます。