不動産投資についてまわる「利回り」という言葉。その意味を正しく理解していますか？　利回りというのは、投資目的で中古マンションを購入する際にも、必ずチェックしておきたい項目のひとつです。

そこで今回は、中古マンションの利回りの相場や、中古マンション投資のメリットとデメリットについて詳しく解説していきます。

中古マンションの利回りとは

投資目的で中古マンションを購入する場合、「利回り」について正しく理解する必要があります。利回りというのは、投資した額に対してどのくらいのリターン（収益）があるのかを知るための尺度のことで、不動産投資に限らず株式投資や債権などの金融資産の運用に使われる用語です。

表面利回り

不動産投資における利回りは、「表面利回り（グロス）」と「実質利回り（ネット）」の2種類に分類されています。表面利回りというのは、1年間の家賃収入の総額を物件価格で割った数字のことです。

投資用の中古マンションを探す際には、まずこの表面利回りを参考にするのですが、表面利回りが高いからといって、即購入と考えてはいけません。なぜなら、表面利回りにはそのマンションを維持管理するためのコストが含まれていないからです。

・表面利回りの計算方法

表面利回り＝年間収入÷物件価格×100

実質利回り

実際にマンションを所有する場合、購入時の登録免許税などの諸経費以外にも、固定資産税や都市計画税、管理費や修繕積立金などが必要になります。これらの費用が大きな金額の場合、例え表面利回りが良い物件であっても、思ったような利益を得られないケースもあるでしょう。

そこで、重要になるのが「実質利回り」というわけです。実質利回りは、1年間の家賃収入から管理費や固定資産税などの支出を差し引いたものを、購入時の頭金と諸経費を足した物件価格で割った数字のことで、自分がその物件を購入することで具体的に得られる収入を確認することができます。

つまり、中古マンションで不動産投資を行う場合には、表面利回りだけで判断するのではなく、実質利回りもきちんと算出しておくことが大切なのです。

・実質利回りの計算方法

実質利回り＝（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100

中古マンションの利回り相場

中古マンションの利回りというのは、物件によっても大きく異なるため一概には言えませんが、目安としては4〜7%が相場だといわれています。ただし、同じ利回りであってもさまざまな条件によって利益が出るかどうかは変わってきますので、投資目的で中古マンションを購入する際には、細かく情報を収集して慎重に検討することが大切です。

新築マンションと中古マンションの利回りの違い

不動産投資を目的にマンションを購入する場合、中古マンションよりも新築マンションの方が魅力的に感じるかもしれません。ですが「利回り」だけで考えた時には、新築マンションというのは購入金額が高いため利回りが低く、中古マンションは購入金額が低い分利回りも高くなる傾向があります。

ただし、不動産投資では利回りが高いからといって回収できる金額が多いとは限らないのも事実です。初期投資額や資産価値、維持費、空室率など、さまざまな条件をしっかりと比較した上で、新築マンションか中古マンションかを選択することが大切でしょう。

中古マンションに投資するメリットとデメリット

不動産投資の商品として人気の高い中古マンションですが、実際に投資目的で購入するのであれば、事前にメリットとデメリットの両方について正しく理解しておくことが大切です。

では、実際に中古マンションに投資することにはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。それぞれ詳しくみていきましょう。

中古マンションに投資するメリット

・少ない資金で購入できる

中古マンションというのは新築マンションと比べて購入価格が安いため、少ない資金で不動産投資を始められるというのが大きなメリットのひとつです。新築物件を購入しよう思うと確実に数千万円の初期投資が必要になりますが、中古マンションであれば比較的新しい物件であってもコストを下げることができます。

・新築と比べて利回りが高い

購入価格が低いということは、その分利回りが高くなるというメリットもあります。特に築年数が浅く、設備なども比較的新しいものであれば家賃を高く設定することができるため、高い利益を維持しながら資産運用していくことが可能です。

・節税対策にもなる

中古マンションに投資をすることで、購入にかかった費用や管理にかかる費用などを経費に計上することができるため、結果的に節税をすることも可能です。また、不動産は現金よりも相続税が安いことから、相続税対策として中古マンションに投資するケースも珍しくありません。

中古マンションに投資するデメリット

・維持管理にコストがかかりやすい

新築マンションと比べて初期費用を抑えることができる中古マンションですが、老朽化が進んだ物件の場合はメンテナンスや修繕にかかる費用が高くなってしまうこともあります。

・空室リスクが高くなることも

築年数というのは入居者にとっても大きなネックになるため、中古マンションは新築マンションと比べて部屋が埋まりにくいというデメリットもあります。また、こまめなメンテナンスを行っていても老朽化が進めば住むことができなくなってしまうリスクも考慮する必要があるでしょう。

・災害によるリスクが高い

築年数の古いマンションは、地震や台風などの自然災害で被害を受けるリスクが高くなります。購入時の初期費用を抑えることができても、結果的に修繕等にコストがかかってしまい、利益が出ないケースも少なくありません。

・融資条件

物件の状態や築年数の経過などにより融資が付きにくかったり、条件が限定される可能性もあります。

不動産業者によっては、「中古マンションは利回りが良く、利益が出やすい」といったメリットの部分のみを説明するケースもありますが、実際には利回りが高いからといって確実に利益が得られるとは限りません。その物件の立地条件やエリア、間取り、ターゲットの選定などを充分に考慮した上で、念入りに投資物件を選ぶことが大切です。

不動産に関するお悩みやお困りごとは、『阪急阪神不動産』にぜひご相談ください。

※2019年7月5日時点の情報になり、今後内容が変更となる可能性がございます。