「駅チカ」「学校がすぐそば」「買い物施設がたくさんある」など、暮らしの環境が整っている土地は魅力的です。理想とする条件が整っていると、購入に向けて前向きな気持ちになりますね。
ただ、土地を選ぶときには、周辺環境の条件以外にも"土地が持つ特徴"にも目を向けることが大切です。

道路にも注目してみよう

◎道路の幅によっては家が建てられないことも

家を建てるには土地が必要ですが、土地があるから必ず家が建てられるというわけではありません。
まず、覚えておきたいのが"接道義務"です。
家を建てるには、「幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上接すること」という原則を遵守しなければいけません。
幅4ｍというのは消防車や救急車などの緊急車両が通れる道路幅です。これよりも幅が狭いと万が一の災害時に、現場にスムーズに救助に向かえないリスクが高まるため、この原則が存在します。

◎再建築ができない土地もある

古くからの住宅街にある中古住宅などでは、4ｍ幅に満たないような道路条件の土地も多く見られます。そんな道路に接している住宅は、すでに建築されているので「中古住宅」として購入すれば、そのまま住むことができます。
ただ、注意したいのが「建て替え」について。
先ほど説明した「接道義務」をクリアしていない「4ｍ未満の道路に接している」「道路は4ｍ以上でも接している部分が2ｍ以下」などは、住宅を再建築することはできません。"再建築不可"という条件が明示されていると、中古住宅を買っても将来的に取り壊した後には新しい家が建てられません。そのため、「古家付き」という安い土地を建て替え目的で買うのは注意が必要で、再建築については確認しておくべきでしょう。

◎「セットバックあり」とは？

接している道路が4ｍ未満でも「セットバックあり」という記載があれば、将来的に建て替えができます。
これは、4ｍ未満の道路の両側に建っている敷地の持ち主が、道路幅4ｍになるようにお互いに道路として提供するという意味合いです。道路の中心線から2ｍになる部分までの敷地を将来的な道路にみなすことで建て替えが可能です。

広い土地＝大きな家を建てられる...ではない

少し広めの土地を購入したら、大きな家を敷地いっぱいに建てたいと考える方も多いでしょう。しかし、自分の土地だからといって大きな家を敷地ギリギリまで自由に建てられるわけではありません。「建ぺい率」「容積率」等にも配慮が必要です。

◎建ぺい率とは？

建ぺい率とは、建物を上空から見たときの家の形の面積である「建築面積」の割合のこと。
例えば、建ぺい率が60％というエリアに、100㎡の土地を購入したら建築面積は60㎡までです。

建ぺい率60%の例

◎容積率とは？

容積率とは、各階の面積を足した「延床面積」の割合を指します。
もし、容積率100％というエリアに100㎡の土地を購入したら、延床面積が「1階＋2階＝100㎡」となればＯＫです。同じ広さでも容積率が80％となっていれば、「1階＋2階＝80㎡」までの範囲でしか建てられません。

容積率80%の例

◎同じ広さでも建てられる家の大きさが変わる

建ぺい率と容積率が違えば、同じ広さの土地でも建てられる家の大きさが変わります。
また、家の高さ制限があることもあります。一戸建てでも「3階建て」など高さのある住宅を建てたいという希望があるなら、規制については要確認です。

土地の形にもいろいろある

家を建てるときの土地の形と言えば、一般的に形の整った正方形や長方形を思い浮かべる方が多いでしょう。
しかし、実際には土地選びでは、正方形や長方形以外の土地も候補に挙がることが多々あります。

◎不整形地

三角形や台形、旗竿地、L字などの土地をまとめて不整形地といいます。不整形地は建築が難しそうに感じるかもしれませんが、土地の形を活かした家を建てることも可能です。

◎旗竿地とは？

旗竿地は、道路から少し奥まった位置にあるため、"家を建てる部分"と"公道"との間に専用の道路をくっつけたような形状です。上空から見ると、「旗」のように見えるため旗竿地と言います。
また、敷地が延長されていることから「敷延（しきえん）」という呼び方もされることがあります。道路から少し離れているので、静かな住環境が期待できます。そして、家の前を通行する人もいないので、プライバシーを守ることができるという特徴もあります。

まとめ

土地選びでは、道路関係や法的な面にも目を向けた土地選びをするようにしましょう。建ぺい率や容積率など、言葉の基礎的な意味を知り、おおまかにイメージできると土地選びの際に役立ちます。
また、道路の接道に関することや建てられる家の大きさなど敷地に関する条件は、独自にリサーチしても分かりにくい点も多いかと思います。土地選びで失敗しないためには、まずはお気軽にご相談ください。

※2018年12月21日時点の情報になり、今後内容が変更となる可能性がございます。