自分の好きなタイミングで、家を売るまたは貸せると思っていた方はいませんか？急な転勤などで、家を売るか貸すかの選択に迫られた場合、困る方もいるでしょう。

このような場合、一番気になるのは、家がすぐに売れるのか、または、簡単に家を貸すことができるのかということかもしれません。家を売るもしくは、賃貸に出す場合、どのような制約があるのか、そして注意点など知っておきたいポイントを紹介します。

家を売るため、または貸すためにどうしたらいいのか

家を売るもしくは、貸すためにどのようにしたらいいのでしょうか。ご相談で多い内容をご紹介します。

ローンが残っている場合

住宅ローンが残っていても、家を売ることはできます。ただし、家を売却するには、抵当権を抹消しなければいけません。住宅ローンの残高から家を売却した金額を引いたとき、マイナス分があれば、貯蓄で補う必要があります。ほかに、仲介手数料や諸費用も用意しなければなりません。

マンションを貸す場合

まず、住宅ローンが残っていると、基本的には賃貸に出すことはできません。
住宅ローンは居住用の家を購入するために組まれているので、契約違反となります。
しかし、転勤等でどうしても賃貸に出したいという方は、一度金融機関に相談してみましょう。（※金融機関によって賃貸に出す必要条件や諸条件が異なります。）
もし、相談せずにマンションを賃貸に出したことが金融機関に発覚すると、住宅ローン残高の一括返済となる場合がありますので注意しましょう。

住宅ローンをクリアにした後、管理規約の確認も必要です。例えば、貸し出す前にリフォームなどの工事をおこなう場合は管理組合に事前に届け出をおこなう必要があります。他にも、貸し出す人や借りる人の名前を事前に、管理組合に報告することを義務づけている場合もあります。

また、賃貸に出していても貸主は管理組合への参加、マンションの管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税の支払いが継続される点は忘れないようにしておきましょう。

借地の場合

借地に建てた家でも売却できます。この場合、建物だけを売却するのではなく、建物と同時に「借地権」も売却します。借地権とは、土地を借りられる権利のことをいいます。建物は自分の家であっても、土地については地主の許可が必要です。

共有名義や土地の名義が異なる場合

例えば、複数の人数で家を共有している場合、共有している全員の許可がなければ売却できません。また土地の名義が異なる場合は、土地・建物両方の名義人の同意がなければ売却できません。

家を売るためまたは貸すための有利な条件

家を売るまたは貸すには、条件によってかなりの違いがあります。将来、売却や賃貸を考えている方は、購入する前に、有利になる条件を知っておきましょう。

駅までの距離

通勤・通学を考えたら、やはり駅に近い物件が売れやすいです。目安はだいたい徒歩10分位ですが、立地によっては駅までの距離に関わらず有利な場合もあります。

立地

家を購入する方は、どちらかといえばファミリー層がメインです。例えば家の近くにスーパーがある、お子さまがいる場合は小学校が徒歩圏内にあるなどの条件があります。

間取り

間取りは、両親と子ども2人のようなファミリータイプが売れやすいです。建売住宅やマンションでは、3LDK・4LDKといった間取りが多く、個性的な間取りは逆に売れにくい可能性があります。

築年数

築年数はだいたい10年以内が売れやすいです。築年数が古いと水廻りなどが古くなり、売れにくくなりますが、その立地での周辺価格とのバランスが重要です。

階数

高層マンションは、上に行くほど価格は高くなることが多いのです。日当たりや見晴らしのいい高い階数は人気があります。

価格

まずは相場を知ることが大切です。周辺の売却状況・賃貸状況を見て判断する必要があります。相場より少し安くすることで比較的早く売却・賃貸できる傾向はもちろんありますが、この点は信頼できる不動産会社に相談をおすすめします。

家を売るとき、貸すときに注意しておきたいポイント

家は売りに出してもすぐに売れないこともあります。売るとき、貸すときに注意しておきたいポイントについて紹介します。

＜売るとき＞

家の買い替えを検討している場合は、いくつか注意しておきたいポイントがあります。特に、家の売却と購入を同時期におこなう場合です。売却金額で家を購入する場合、家が売れたらすぐに家を出なければいけません。新しい家が決まっていない場合は、いったん賃貸住宅など他の家に住むことが必要です。

また、売却金額を高値で売り出すことも可能ですが、周りの相場に合わせないと売れにくくなります。売れなければ、最終的には値下げすることになり売却するまでにかなりの時間を要することもあります。

家を売るときは不動産会社選びも重要です。「エリアに強い実績」、「売却物件の近くに店舗がある」などそれぞれ得意分野がある不動産会社を選ぶようにしましょう。買い替えは、家を購入する不動産会社が決まっている場合は、同じ不動産会社の方がスムーズです。

＜貸すとき＞

基本的に貸主は、借りる人が快適に暮らせるようにする責任があります。家を維持する費用だけでなく、設備が故障した場合の修理など、想定外の費用が発生することもあるので注意しておきましょう。

家を借りる人がいない場合は、もちろん家賃が入ってきません。家賃収入を生活費として考えている方は、空室のリスクについても考えておく必要があります。

借主が退去した場合、入れ替え時に敷金の返却とリフォーム代等が発生します。さらに水周り・エアコン等を含めた修繕費はオーナー持ちとなります。借主の入れ替えには物件によりますが、数週間～数ヶ月かかり、その間の家賃収入はゼロとなります。（空室リスク）

転勤が3年など比較的短期間と思われる場合は、戻ってくる可能性もあるので所有しておきたい、ということがあるのかもしれません。しかし、一旦、契約してしまうと、貸主都合だけで借主にいつでも退去してもらうことは困難です。期間や戻ってくることが明確な転勤なら、期間を定めた契約を交わすことで（定期借家契約）自動的に決まった時期に家を明け渡してもらうことが可能ですが、賃料条件を下げなければ借主が付きにくくなります。
また、入居者によってはなかなか賃貸料を払ってくれない場合もあります。賃貸料を支払ってくれない場合、どうするかといったことも考えておく必要があるでしょう。賃貸保証契約を別途締結してもらうのも有効な対策です。

※入居者とのやり取りをするのも苦労する場合がありますので、賃貸管理をしてくれる会社に相談・依頼することもおすすめします。

住宅ローンが残っている方が賃貸を希望する場合は、必ず金融機関に相談しましょう。自分でマンション経営をすることもできますが、入居者募集、契約手続き、敷金・礼金・家賃の集金などかなりの手間がかかります。このような手続きは、費用はかかりますが、管理会社に任せることもできます。詳しいことは不動産会社に相談してみましょう。

まとめ

将来家を売る、貸すという可能性がある場合は、家と土地の資産価値が将来どのようになっていくか想定しておくことが必要です。家を売る場合は、年数がたっていると売れにくくなります。また貸す場合も、古くなるとリフォームをする費用も必要です。
家を売る、貸すということは住宅によって特徴の違いがあるので、信頼できる不動産会社を探しておきましょう。

※2018年3月28日時点の情報になり、今後内容が変更となる可能性がございます。