こんにちは！阪急阪神不動産 リノブルームのAMIです。
近畿地方は梅雨中ですが、雨の日は少なく気温は30℃を超えたりと夏のような日が続いていますね。
もはや毎年聞いている気がしますが、今年の夏も暑くなるそうです。（うへーーー）
さて、今回のテーマはこちら。
リノベーション後の家を『売ったり貸したり』できるの？
『転勤族なのでまた異動になるかもしれないけど、家を買いたい。リノベーションをしてみたい。』
『自分が住まなくなった後は子供に譲るか、売却を検討してます。子供に譲っても住まないだろうし賃貸かなー』
という具合に、リノベーションした後に『売れますか？』『貸せますか？』といった質問も実は多いのです。
ちなみに、担当させていただいたお客様の中には、売却、賃貸へ出されたという方もいらっしゃいます。
物件購入費とリノベーション工事費の総額を上回る金額で売却が決定された方もいらっしゃいますし、同じマンションやエリア内でも、周辺よりも高額で賃貸に出せたという方もいらっしゃいます。
（※売却の場合は、一定期間は住んでいただかないと、工事費をペイできないのでご注意ください。住んで短い場合は貸す方がお得です）
『売却』『賃貸』された方のきっかけ
・ 転勤が決まり今のお住まいから通えなくなった
・ 子供が産まれたため手狭になった
・ 子供が独立して、今のお家だと広過ぎるようになった
・ ご本人・ご家族の介護
・ 離婚により新しい住まいが必要になった
・ 資金が必要になった
『売却』や『賃貸』をされた理由は人それぞれです。
上記のようにいろいろな理由から、中古リノベーションしたお住まいを『賃貸』『売却』しています。
家と言えば『一生に一度の買い物』的な側面は今でもあるし、主流な考え方ではあるのですが、
『家を複数回買ったり、住み替えたり』というのが一般的になってきていますね。
では、”買換え・住み替え“まで見越してどのような物件を選べばよいか？について、いくつかポイントをお話ししますね。
『売却』『賃貸』に強い物件選びのポイント
① 今後も安定した需要のありそうなエリア、人気のエリア
安定して需要のあるエリアは探している方がいるため自分が『賃貸』『売却』に出す際にも見てくれる方が多く、選ばれる可能性が高いと言えます。
ただ、人気に捉われすぎるとそもそもの予算が高くなってしまうので、バランスは重要です。
また、ただただブランドエリア、ということではなく、場所によっては『公園が目の前』『行かせたい学校に近い』『海が見える』みたいな特殊なポイントで人気が出ている物件もあります。これも面白いところですよね。
よほど不便な場所や、バス便、権利関係や管理が微妙な物件出ない限りは、京阪神エリアならほぼほぼ安心感はあります。
② 管理がしっかりしている
管理がしっかりしていること。
これはそもそも中古マンションを買う時点での大事な条件なので、書くまでもないかもしれません。
清掃等の分かりやすい環境が整っていることはもちろん、設備の更新やコンクリートのメンテナンスが適切に行われており、会計や財務も健全。
結果として、建物として長寿・健康が予測されるマンションです。
③ ブランド化しているマンション
新築時から人気があり憧れ化しているようなブランドマンションや、古くてもその格式や雰囲気で人気のあるヴィンテージマンション、施工会社そのものに信頼感のあるマンションは中古になっても、〇〇シリーズに住みたい！や△△なら安心感が合って中古でも買いたい！といっや方々から指名買いされたりします。
京阪神エリアにもそういった物件は多く、築40年なのに、敷地内の公園には子供たちがたくさん、みたいな物件も結構ありますよね。
④ ファミリー世帯が多いエリア・環境
住宅購入のきっかけで多いのが『家族構成の変化』です。結婚、出産がメインですが、やはり『お子様の誕生や妊娠をきっかけに』という方は多いですよね。
公園、スーパー、小児科、習い事、今通っている学校区内、そういう条件は、わりと多くのファミリーで似てきますので、
自然と『ファミリーに人気のエリア』というのができています。また、ファミリーが多いエリアはスーパーなどの買い物施設が充実していることが多く、単身者からも住みやすいと評価されるエリアでもあり、幅広い層から支持されるエリアです。純粋に需要が多いのです。
⑤ 奇抜すぎない、シンプルなデザイン
奇抜なものよりも一般受けするデザインの方が、多くの方にマッチする確率は高くなります。
リノベーションで人気のコンクリートの躯体表しのデザインよりも、シンプルでナチュラルなデザインや北欧風の方が多くの方の目に留まると言えます。（統計的には）
⑥ 個性の尖った、一部の方に魅力的なデザイン
⑤と逆にはなりますが、不動産の良いところは『みんなに人気があるもの』だけでなく、『誰か一人に良いと思ってもらえる』のなら取引が成立することです。
大量販売の一般商品とはここが異なる点であり、面白い点でもあります。
個性の尖った、一部の方に魅力的なデザインにはどんなデザインがあるでしょう？
猫と暮らすために壁にキャットウォークのあるデザインや、インダストリアルで少しハードな印象なデザイン、趣味スペースとしても使える玄関土間のあるデザインなど。
細かく書くと逆にわかりにくいですが、『こんな部屋がいいなと思う人が他にもいるはず！』と思えるならだいたいセーフです♪
比較対象やライバルのいない物件ということも言えるからです。
⑦ 基本は、広すぎない（賃貸）
物件の価格も、賃貸の家賃も、広さに左右されます。
普通に考えると、広いお部屋だと高い家賃を取りやすいですし、そっちの方が良さそうにも見えます。
でも、『この家賃払うなら、もう買った方がいいかな』と思われやすかったりもするわけです。
逆に広いお部屋の方が球数は少ないので、『広めの賃貸を探している』という人狙いに高い家賃を取りに行くのであれば、少し贅沢なこだわりルームとして貸すこともできます。ただ、このバランスが難しいのです・・・。
と考えると、適正なバランスで少し高めの家賃を、と思うと、手頃なサイズのお部屋の方が計算が合いやすくなります。
（『賃貸のお部屋が手狭になってきたし、家買おうかな』と思う人、多いですよね。広い部屋は賃貸では需要がやや少なめなのです。）
まとめ
『売却』『賃貸』を見越した物件選びをしておくと、いざという時の安心感には繋がります。
そのために、上のようなことを意識しながら物件を選ぶのは一つの対策としては有効です。
でも、『人気エリアで』『オンリーワンに』みたいなことを全て意識すると、物件が高くなりすぎたりもします。
また、そもそも『貸したり売るために家を買ったりリノベーションをする』ということが最初から目的ではないのであれば、
これらのことを意識しすぎることによって、『本来の目的から少し外れてしまう』というリスクにもなります。
大事なのは、バランスです。
あと、基本は一定期間住まないとリノベーション費用はペイできませんので、短期なら貸す、そうでないならどちらも視野に、という感じでしょうか。
そもそも減価償却幅の少ない中古を選んでいるので、新築を賃貸・売却するよりは良い数字にはなりやすいです。
さらに詳しく知りたい方は、リノブルームまで是非お問い合わせ下さいませ！
資金計画、物件選び、プラン、施工からご自身の入居後、まで幅広くご相談承っています。
