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中古リノベとお金の話(諸費用編)

フリーイメージ写真(お金)

そもそも諸費用って何?

マイホームの購入にとって大事なお金の話、ついつい家自体の金額にフォーカスされがちですが、忘れてはならないのは諸費用の話。

家探し初心者の方には、「そもそも諸費用って何?」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。

読んで字のごとく「家を買う際にかかる諸々の費用」という意味ですが、簡単に言うと物件価格以外にかかる費用のことです。

金額もある程度まとまった現金が必要など、事前に知っておくべき内容ですのでご紹介いたします。

 

諸費用の内訳ってどんなもの?誰に支払うの?

諸費用は大きく分けて2種類あります。ひとつは住宅ローンに関連する諸費用とそれ以外の諸費用です。

下記に主な費用とその支払い先をまとめてみました!

①住宅ローンにかかる費用

・ローン事務手数料(定額型と定率型があります。定率型は借入額に比例して費用がかかります)
・ローン保証料(銀行の関連会社などが保証人の代わりをしてくれる費用。一括前払いする「外枠方式」と分割払いの「内枠方式」があります)
・抵当権設定費用(金融機関へ担保提供する費用、登記費用の一部として試算されます)など

もちろん住宅ローンの利用をしない方はこれらの費用は必要ありません。

②ローン以外にかかる費用

・仲介手数料(名前のとおり売買仲介にかかる手数料、物件価格×3%+6万円、消費税有)→不動産会社
・登記費用(自分の名義に変更する費用、実は半分以上が登録免許税という税金)→司法書士
・火災保険料(長期一括でかけるのが一般的、最大10年、オプションで地震保険など追加可能)→損害保険会社
・印紙代(契約書に貼る印紙、契約ごとに所定の金額必要、これも印紙税という税金)→郵便局などで購入
・固定資産税等(毎年賦課される地方税、所有者の変更があった年のみ売主と買主間で日割り清算、都市計画税含む)→売主
・管理費等(マンションで徴収される共益費、引渡月分を日割り清算、修繕積立金含む)→売主
・不動産取得税(不動産取得時に一回のみ徴収される税金)→都道府県

これらの費用は、住宅ローンの利用の有無にかかわらずかかる費用ですので、現金購入するケースでもかかってきます

 

諸費用の内訳は細かいものも入れるとたくさん項目がありますが、上記の中で金額のかかるものトップ3は・・・

①ローン保証料 ②仲介手数料 ③登記費用です。
この3つで諸費用全体の7割~8割程度を占めるケースが多いので特に重要ですね。

※最近はローン保証料の代わりに手数料を支払うケースも増えております。

 

いつどのくらいかかるの?

諸費用の金額は物件やローンの組み方で変わります。また税金の割合も多いため、きちんとした資料(税金の課税評価書など)がそろって初めて正確な数字が出せます。

でも買う側の心理としては、事前にどれくらいかかるか知っておきたいですよね。

目安としては物件購入価格の8%~10%くらいです。

例えば、2000万円の物件を買った場合は約200万円程度必要です。

物件価格が高くなると諸費用の額も高くなりますが、物件価格に対する割合は減りますので、4000万円の物件の場合でも上記の倍400万円かかるわけではありません。(例えば4000万円×8%だと320万円くらい)

8%~10%というのはあくまで予算立てのための目安ですので、購入前には必ず個別のケースとして試算してもらうことが必要です!

支払い時期は、契約時にかかる印紙代以外は物件の引渡時です。
(不動産会社によっては仲介手数料の一部を契約時に支払うケースもあり)

引渡は不動産取引の過程では最後の局面です。
契約から引渡までの過程で段階ごとに用意しないといけないわけではないので、定期預金の解約などある程度準備するのに時間がかかるものでも対応はできそうですね!

 

中古リノベの場合、諸費用は増えたりするの?

リノベーション前提だからといって、別途新たな諸費用が増えるということはありません。

ただし、 工事費も住宅ローンで借入する場合も多いので、借入額が物件価格以上になり「ローン保証料」が通常よりかかるるケースが多いので注意が必要です。

理由は、ローン保証料が借入金額に比例して金額が増える費用だからです。
(仲介手数料などのローン利用に関係ないものは増えたりしません。)

■ローン保証料 中古リノベ>リノベなし中古購入(リノベの有無で費用変わる)
■仲介手数料  中古リノベ=リノベなし中古購入(リノベの有無で費用変わらない)

それ以外に中古リノベ特有の費用としては、工事請負契約に貼る印紙代くらいです。

ちなみに余談ですが、
印紙代は契約書を作成した場合に賦課される税金なので、中古リノベの場合は、基本3回かかってくることになります。
①不動産売買契約、②工事請負契約(リノベ契約)③金銭消費貸借契約(ローン契約)

「3回!?」と聞くとものすごい金額かかりそうに思うかもしれませんが、
印紙税額は(契約書の種類や契約金額にもよりますが)一般的には契約ごとに1万円~2万円の印紙が多いのでご安心ください!

 

工事期間にはご注意

中古リノベの諸費用については先にも述べたとおりですが、
1点だけ忘れがちなのが工事期間の家賃の2重払い問題です。

売主から無事に物件の引渡を受けたあと、通常の売買ならすぐに今の賃貸を引き払って引越しをするのですが、
リノベーションの場合はそうはいきません。なぜなら工事スタートして完工するまでは住めないからです(当たり前ですが・・)

なので、しばらく工事期間の間は賃貸暮らしを続けて、完工を待って入居しなければなりません。

ただ、物件の引渡決済は完了していますので、この工事期間中は家賃とローンが2重で発生してしまうのです。
通常スケルトンリノベーションの場合は2ヶ月~3か月はかかるので、この間の家賃は経費としてみておく必要がありますね!
(物件の引渡を受けた=売買代金支払済み=ローン実行済み→返済がスタート)

 

まとめ

・マイホームの購入には諸費用が必要(物件価格の8%~10%)

・諸費用の金額は住宅ローン利用の有無で大きく変わる

・諸費用は基本現金清算だが、ローンに組み込んで借りることができる場合もある(個別の審査によりますのでご相談ください)

・中古リノベには家賃の2重払い期間があるので注意が必要

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2019年09月05日 Posted by K坂

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