セミナーや個別相談会などでもよく質問される「住宅ローン控除」。
マイホームは大きな買い物なので、「得する制度があれば知りたい」とみなさん思われますよね。
昔からある制度ですのでネットで調べるとたくさん情報が出てくるのですが、
新築or中古、マンションor戸建など、物件の種類よって要件が違ったり、同じ中古でも築年数によっては使えないなど、ケースによって様々です。
また「中古リノベ」という視点で書かれたものが少なかったのでまとめてみました。
是非参考にしてみてください。
そもそも『住宅ローン控除』って？
ローンを利用して住宅を取得した場合、一定の減税が受けられる制度です。（正式名称は「住宅借入金等特別控除」）
原則、年末時点のローン借入残高の1%の範囲内で、所得税（＋住民税）が10年間控除されるので、単純にうれしい制度ですね。
1％と聞くと少なく感じるかもしれませんが、3000万円の物件をフルローンで購入した場合は、30万円にもなるので結構大きいです。
ただ注意が必要なのは、あくまでこの制度で還付されるお金の原資は自分が納めた所得税（＋住民税）なので、いくらローンを組んでも払った税金以上還付されることはありません。
たまに聞くのは、ローン控除の還付額（借入額の1%）をあてにして、ついつい背伸びして住宅ローンを組んだ結果（残高の1%より支払っている税金の方が低かったので）、あてにしていた額が還ってこなかったなんて話もあります。
借入額の1%というのはあくまで上限値ですので、個人の納税状況によってかなり差がでてきますのでご注意を。
制度に興味を持たれた方は、まずは自分が払っている所得税と住民税の額を調べるのをお勧めします。（※住民税の還付額には上限があります）
個人的には、「還ってくる額は、借入額の1%」の方ではなくて、「自分が払っている所得税額」だと思った方が無難だと思います。
ちなみに意外と自分の納税額を知らない方多いので、これを機に見てみると良いかもしれませんね。
新築と中古の違いは最大控除額
中古リノベのセミナーなどでたまに聞かれるのは、新築と中古の制度の違いです。
違いはズバリ最大控除額の上限です。
◆【新築物件の最大控除額】
借入対象限度額が4000万円なので、年間の控除額は40万円（4000万円×1%）となり、10年間で最大400万円
◆【中古住宅の最大控除額】
借入対象額2000万円なので、年間の控除額は20万円（2000万円×1%）となり、10年間で最大200万円
これだけみると新築物件を買った方がお得にみえるのですが、この数字はあくまでローン借入最大控除額です。
先ほども書いたとおり、自分が納税してる額が年間40万円以上ある方に限った話になります。
いくら高額ローンを組んでも払っている税金以上に戻ってくることはありません。
ちなみに・・なぜ新築と中古で受けられる恩恵に差があるんでしょうか？
なんかまるで新築が良いもので、中古が悪いもののような印象に感じる方もおられるかもしれませんが、
実は、新築と中古のもうひとつの大きな違いは、消費税の対象なのかどうかという点です。
新築物件は消費税がかかりますが、中古物件は原則消費税がかかりません。（例外的にかかるケースもあります）
つまり、新築はそもそも高いし、消費税を課税しているので、住宅ローン控除額で差をつけているんですね。
消費税とローン減税の話
もともと6～7年前は、新築物件の控除額も今の中古住宅と同じ（借入対象額/2000万円、最大控除額200万円）だったこともあります。
ですが、消費税が5％から8％になった2014年4月から今の新築基準（借入対象額/4000万円、最大控除額400万円）に拡大されたんですね。
つまりは増税後の景気対策として、住宅ローン控除の還付上限枠が拡充された側面があるので、実は中古物件でも消費税含まれた物件は、新築同様に最大控除額400万円の対象だったりします。
そう考えると、新築より還付額が少ないとは言え、そもそも消費税を払わなくていい中古物件がローン控除を受けられるだけでラッキーな感じがしますね！
築古はローン控除が使えないって本当？
中古物件だけに該当する要件に「築年数」があります。一定の築年数だとローン控除の制度を受けられません。
原則は、マンション（鉄筋コンクリート造）は25年、戸建（木造や鉄骨造）は20年以内のものならオッケーです。
ただ中古リノベの場合は、あえて古くても管理やメンテナンスのしっかりしている物件を買うのがセオリーなので、
受けられないケースもありますが、 例外的に受けられる方法が2つありますのでご紹介します。
1つ目は、耐震基準適合証明書を取得できる場合です。
築年数が25年（戸建は20年）以上でも、一定の耐震基準を満たしていると証明できれば制度が利用できます。
中古を買ってリノベーションの場合は、適合証明書の代わりに売買瑕疵保険の加入でも代用できます。
2つめ目は、リノベーション費用のみローン控除の制度を使う受けるケースです。
この場合は、取得した物件の築年数とは関係なく、単純に借入費用のリノベーション工事費分のみを申請することになります。
例えば2000万円の中古物件を買って1000万円リノベーションし、合計3000万円の住宅ローンを組んだ場合、
仮に1つ目の基準がクリアできなかったとしても、リノベ費用1000万円分はローン控除の対象となります。
中古はそもそも割安な選択肢
物件探しの際、「ローン控除が使える物件」を条件に探される方がいらっしゃいます。
もちろん多くのケースが控除の恩恵を受けて得したいからなのですが、結果的には本末転倒になる場合もあります。
そもそも中古物件における築年数というのは、価格を決める上でも大きな要素です。同じような立地で同じような間取りの物件があっても、築年数が違うだけで数百万、場合によっては1000万円以上違ってきます。
一方でローン控除の金額差はというと・・
上記の例では、ローン控除対象の物件と対象外の物件で、最大で100万円（10万円×10年）しか違わなかったりします。
そういう意味では、控除の可否にこだわり過ぎると、自分にとって本当に合っている物件に巡り合わない可能性もあるので、
物件選びの際は、まずは純粋に優先順位の高い項目から絞っていって、結果的に控除が受けられたらラッキーくらいにして探す方が良い買い物になるケースもあります。
新型コロナの影響への救済措置
住宅ローン控除は、「自分が住む家なので税金が優遇される」制度です。
当然、「きちんと、いついつまでに居住を開始してくださいね！」という入居要件期間が設けられております。
（これを満たさなければ制度は利用できない）
ただ、今年は新型コロナの影響で、入居したくてもできない人が出てくることがを想定されたので、
4月には国土交通省から「住宅ローン減税の適用要件が弾力化」という内容で救済措置が発表されておりました。
簡単にいうと、従来の入居要件期間になっている「既存住宅の取得の日から6か月以内」が、
コロナが理由で入居が遅れた場合は、「増改築（リノベ）完了の日から6か月以内」に延長されます。
今年家を買った人が制度上で損をしないようになっておりましたのでご安心あれ。
まとめ
・ローン減税は中古住宅でも使える。（違いは最大控除額の差）
・控除額を知りたければまず、自分の所得税（＋住民税）を知るべし
・築古でもローン控除が使える場合あり
・ローン控除の可否で物件選びをすると本末転倒かも！（中古の借入対象額は、そもそもリノベ費用込みで2000万円まで）
