子供が生まれた、引っ越さなければならなくなったなど、家族構成や生活環境が変わったことがきっかけで家の買い替えを考える人は多いですよね。

家の買い替えは、新しい住まいを購入するための支出、そして今の家を売って入ってくる収入と多額のお金の出し入れがあり、具体的にイメージが沸きづらいもの。新たなマイホームで快適な暮らしを実現したい気持ちの反面、資金計画で不安を感じている人もいるのではないでしょうか...。

今回は、具体例と一緒に、どのように計画を進めていくのがいいかをご説明します。

買い替え時の借り入れ金額についての注意点

新しい家を購入するとき、「どのくらいの価格の家を購入するか」を決めなければなりません。まずは、今の家の査定額と現在返済しているローンとの関係をチェックすることが重要です。

◎今の住まいの査定と残債に大きな差がない？

まずは、「今の住まいがどのくらいで売れるか？」を査定してもらうことからスタートです。

この際、家の査定額がローンを完済するために必要な額と大きな差がないかどうかをチェックしましょう。
例えば、現在返済中のローンの残債が2000万円、家の売却査定で1700万円なら、300万円がローン完済のために必要になります。

◎ローン完済できなくても大丈夫？買い替えローンの検討も視野に...

上記例のように、家の査定額が残債よりも低いケースの場合はどのように対処すればよいでしょうか？

「これでは買い替えができない」と思えるかもしれませんが、買い替え専用のローンを用意している金融機関もあります。
購入する住宅を担保にした住み替えローンは、完済できずに残った分を新しい住宅ローンに上乗せして返済していく...というイメージです。

「今までのローンの残債」と「新しいローン」を一本化するので、新しい住まいの本来の資産価値よりも大きな額を借りることになります。つまり、金融機関側としては「担保の価値以上の貸し出しをする」ということになります。

そこで、「ローンの審査基準が厳しくなる」「総支払額が大きくなる」「返済期間が長めになる」など懸念事項も...。買い替えローンは、借入額が大きくなるので、返済計画は無理のない範囲で慎重な判断が必要です。

買い替え時の返済期間についての注意点

買い替えをされる方は、返済終了がいつになるのか？にも注意が必要です。

例えば40歳前後の方が35年ローンを組んだ場合は、返済終了は75歳となります。
社会状況によって定年の年齢が延長される可能性があるとはいえ、現在の基準に合わせて考えれば定年後もローンを返済し続けることはできれば避けたいと思う方がほとんどでしょう。
できれば、仕事で収入をしっかり確保できる定年前には返済完了したいというのが正直なところですよね。

買い替え時の返済期間は、現在のご自身の年齢と返済完了時の年齢を考慮し、慎重に考えることが重要です。貯蓄や年収推移と合わせて、無理のない返済プランを考えていくようにしましょう。

自宅の先売り・後売りのメリット・デメリット

買い替えのとき、「今の家を先に売る」「新しい家を購入した後に売る」のどちらで進めていくかで、資金計画の立てやすさが変わってきます。それぞれにメリット・デメリットがあるので、しっかり把握しておきましょう。

◎売却を先に...「先売り」のメリット・デメリット

まずは、今の家の売却を優先する「先売り」です。売却額が分かったうえで新しい住まいへの購入資金に充てられるので、「実際の売却額が査定額より低く完済できない」という事態を防ぐことができるのがメリットです。

お金の出し入れが明確なので、「売却額は？完済できる？購入予算は？」と不明点が少なく、焦りも少ない方法と言えるでしょう。資金面では、無理のない範囲で購入ができるのがメリットです。

ただ、売却して新しい家に住むまでの期間、一時的に住む「仮住まい」が必要になることも。期間が長くなれば賃貸物件を借りなければならず、礼金や敷金、引っ越し費用...と多額の費用が必要になるかもしれません。

◎先に新しい家の購入を...「後売り」のメリット・デメリット

先売りと違って、仮住まいの費用や引っ越しの手間に悩まされることはありません。それに、購入を急ぐ必要がないため、じっくりと理想に近い物件探しができるでしょう。

ただ、気をつけたいのが資金のこと。「今の住宅ローンの残債があれば買い替えローンに上乗せする」あるいは「二重ローンで支払いをする」など、家を売却するまでは毎月の負担が大きくなるのがデメリット。
売れない期間が長引くと「早く売らなければ...！」と焦るあまり、当初の査定額よりも値引きして急いで売ってしまう方も少なくありません。

まとめ

買い替えでは、「今の家を売ること」「新しい家を購入すること」と二つの作業が必要です。どちらかを先にすることで、「仮住まいが面倒」「二重ローンがつらい」等のデメリットがあります。
理想は両方を同時進行して、入出金のタイミングに大きなずれが起こらないようにすることです。しかし、両方の作業を同時進行で行うことは骨が折れます。

売却および購入を同じ会社で進めることで煩雑さを軽減することができます。
阪急阪神不動産では経験豊かなスタッフが揃っております。お気軽にご相談ください。

※2018年8月28日時点の情報になり、今後内容が変更となる可能性がございます。