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家を売るときに忘れてはいけない税金って?

マイホームを売って得たお金の使い道は、住宅ローンの返済や住み替え費用など様々です。しかし、案外見過ごしがちなのが売却のときにかかる税金や諸経費という出費。
特に、税金に関しては分かりづらい点が多く、売却後に想定していた以上に税金がかかり、びっくりすることも少なくありません。

「どんな種類の税金がかかる?」「どのくらい納めるべきなの?」など、売却の前に大まかな基礎知識を知っておくと安心できます。今回は、家の売却であらかじめチェックしておきたい税金についてお話ししていきます。

所得税・住民税

自分の家を売却した際に、取得した価格から利益が出れば所得税や住民税の対象となります。

◎譲渡所得の計算方法
売却金額すべてが利益として計算されるわけではないので、まずは課税対象となる譲渡所得(利益の部分)について理解しましょう。

売却金額から、「取得費+譲渡費用」を差し引いた分が「譲渡所得」です。

取得費は家を購入するためにかかった費用(新築なら建築費用、中古なら購入した価格・仲介手数料・購入時の税金など)、譲渡費用は売却でかかった費用(仲介手数料や印紙代など)です。ただし、取得費の家の建築・購入費用は、使用した期間に応じて価値を減らす計算を行うため、そのままの金額ではありません。

おおきくまとめると、売れたお金から「家の購入代金+家の売却にかかった費用」を差し引いて残った額が「課税対象となる利益部分」ということになります。

◎かかる税金は「所得税」と「住民税」
譲渡所得は、給料とは分離されて課税されます。そのため、会社で年末調整されていても、譲渡所得の部分とあわせて翌年の確定申告を忘れずに行わなければなりません。そこで申告した「譲渡所得」をもとに、所得税と住民税の税額が計算されます。

◎課税方法は所有期間によって変わる
家の所有期間によって税率が変わります。売却した年の1月1日現在において“所有期間5年”を境に、「長期譲渡所得」「短期譲渡所得」という区分で分けられています。

・長期譲渡所得:所得税15.315% 住民税5%(売却した年の1月1日時点で、物件を所有していた期間が5年超だったケース)

・短期譲渡所得:所得税30.63% 住民税9%(売却した年の1月1日時点で、物件を所有していた期間が5年以下だったケース)

これから分かるように、5年以下の保有物件の売却では税率が高めとなってしまいます。

◎利益があると税金負担が大きい
上記でお伝えした税金は、利益があった場合のお話です。
「購入したときよりも低い額で売れた」のであれば、そもそも税金負担がありません。

しかし、購入時から資産価値が上がった住宅の場合はもちろん、購入した金額より安く売った場合でも、建物の減価償却等により、実際の取得費が安く評価され、経費を差し引いても「利益」が出る可能性があるので注意が必要です。

また、相続物件も注意したいところ。
相続スタート(原則、被相続人が亡くなられた日となります)して3年10か月以内の売却なら、支払った相続税についても「取得費」に含めることができ、最終的な譲渡所得が小さくなる可能性も。いずれ売却を考えているのであれば、早い段階で検討した方が所得税を抑えられるかもしれません。

印紙税

売却時の売買契約書に“印紙”を貼りつけ、割印して納付するのが印紙税。契約時にはほぼかかる税金ですが、税金は売却価格によって変わります。

契約価格が10万円を超えている売却なら、2020年3月31日までの契約書については税率の軽減措置が適用されます。売却する不動産の額がそれぞれ異なるので一概には言えませんが、500万円超~1億円以下の家の売却では5,000~30,000円の範囲内の印紙代がかかるでしょう。

■控除できる特例
家の売却で利益があれば税金はかかりますが、特例を利用すれば税額をおさえることができます。
※特例を利用する場合は、必ず確定申告が必要になります。

◎居住用財産の3000万円特別控除の特例
「自分が住んでいた家を売った」など、いくつかの条件をカバーしていれば受けられる特例です。譲渡所得から3000万円を引いて残った額に課税するので、結果的にかなりの負担減となるでしょう。譲渡所得が3000万円までの範囲内であれば、税金はかからないということです。

ただ、住み替えの際は住宅ローン控除との併用ができないので注意したいポイントです。

◎所有期間10年以上の軽減税率の特例
売却する家を保有していた年数が10年超(売却した年の1月1日現在の時点)という条件がありますが、居住用財産の3000万円特別控除を使っても利益が残っているケースなら、控除を差し引いて残った利益の額に応じた軽減税率で負担を減らすことができます。

◎買い替えの特例
売却する家を所有していた年数が10年超(売却した年の1月1日現在の時点)ということ以外にも、いくつかの要件を満たしている必要がありますが、買い替えのための売却なら買い替え特例を受けられる可能性もあります。ただ、3000万円特別控除との併用ができないので、どちらがいいかを慎重に判断した方がいいでしょう。

まとめ

家を売ると大きなお金が動くので、気持ちが大きくなってしまうかもしれませんが、せっかく家の売却で利益が出ても納税が必要なため手残りが少なくなります。売却前に、税金の計算方法や利用できる控除について知っておくと安心感があります。

ただ、税金額や節税対策のパターンは、個人の状況によってそれぞれ異なるもの。家の売却では、出費と収入が複雑に絡んでくるため、計算式を知っていても具体的に分かりにくい点も多いでしょう。
そんなときには、お気軽にお近くの当社営業所までご相談ください。

※2018年10月30日時点の情報になります。

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