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今の家は売った方がいい?貸す方がいい?

ライフスタイルの変化とともに、マイホームの住み替えを検討する際は、「売る」「貸す」のどちらかで迷われる方も多いです。
それぞれにメリットがある二つの選択肢のどちらかを選ぶために抑えておくべきポイントのご説明と、モデルケースのご紹介をいたします。

家を売る最大のメリットはまとまった収入

家を売ると、一度に多くの収入を売却代金として得ることができます。

家の住み替えを行う場合は、これまで住んだ家の住宅ローンを完済する必要があります。
すでに完済していたり、貯蓄の中から捻出できる場合は問題ありませんが、まだ残債が多く残っている場合は、売却代金をローンの返済にあてるケースが多いです。

また、新居の購入代金にあてることで、新たに借入する住宅ローンの返済を少しでも楽にしたいと思う方も多いでしょう。

さらに、家を売ることで、当然それまで掛かっていた固定資産税・都市計画税・修繕積立金・管理費などの維持費が不要になります。
住み慣れた我が家が自分のものではなくなることに一抹の寂しさを覚えつつも、そうすることによってお金の面で助かることも事実です。

家を貸すメリットは定期的な安定収入

家を売った場合はまとまったお金を一度に得られますが、貸した場合は家賃収入を毎月得ることができます。
お仕事などで得られる収入に加えて、不労所得として副収入が得られる安心感は大きいでしょう。
加えて、不定期ではありますが更新料・礼金を得ることができるのも、家を貸した場合のみのメリットです。

モデルケースのご紹介

家を「売る」「貸す」の双方にメリットがありますが、それでは実際にモデルケースを参考に判断基準を確認しましょう。

今回は、阪神間に住むAさんをモデルに見てみます。
夫婦で住んでいたAさんの家の売却査定額は4000万円。一方、家を貸した場合は月14万円の家賃収入が得られます。
結果、Aさんは家を「売る」という選択肢を選びました。

決め手となったポイント

Aさんの年齢を考えれば、ゆくゆくは賃貸に出した家を子供に譲り、二代に渡って家を貸すという選択肢もありました。
長期的にみれば、家を貸すことで4000万円以上の収入を得ることも可能ですし、子供が将来その家に住むということも可能です。

実際にAさんが思い描いた、賃貸に出す場合の家賃収入をシミュレーションすると以下のようになります。

Aさんが立てたこちらのシミュレーションは実現可能でしょうか…?

家賃14万円で貸し出した場合に、年間で得られる家賃収入は168万円。そちらが長期的に続くと…というシミュレーションです。

しかし、このシミュレーションでは家を貸した場合に掛かる費用や、長期的に家を保有することによって発生するリスクが考慮されていません。
最終的にAさんは、それらが子供達にとって負担になってしまうかもしれないという懸念を持ち、家を売るという選択肢をしました。
それでは、考えられるリスクにはどういったものがあるでしょうか?

1.家賃収入ゼロとなる期間が発生するリスク
常に入居者がいる状態であれば問題はありませんが、例えば賃貸借契約が切れてから次の入居者が見つかるまでの間が空いてしまう可能性があります。
その期間は当然、家賃収入ゼロ。また、空室であっても管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税などの維持費はかかりつづけ続けます。
加えて、室内の空気の入れ替え、庭の手入れなどの管理の手間も発生します。
Aさんの場合は、これらのリスクを子供に背負わせることを懸念しました。

2.建物の劣化リスク
借り手がいる、いないに関わらず、建物は時間の経過とともに劣化します。
設備の故障・素材の劣化、機能の低下などが生じることは回避できません。
その都度、修繕にかかる費用はすべて貸主の負担となります。

3.家賃の減少リスク
上記、劣化リスクと関連して、時間の経過とともに物件としての価値は減少してしまうことが想定されます。
現在の査定であれば14万円という家賃設定が可能ですが、年数が経つとともに家賃を下げないと入居者が入らなくなってしまうことも。
また、将来的な不確定要素として景気の変動、周辺地域の環境変化、入居者のニーズの変化などもあり得ます。

他にも、入居者トラブル、災害や予期せぬ事故が起こるリスクなども踏まえると、Aさんは「子供のために家を残しておいてあげる」という決断が、かえって子供への負担となる可能性を懸念されたのです。

Aさんの場合はこのような考えをとおして、家を売るという決断をされましたが、「売る」「貸す」にはそれぞれメリット・デメリットが存在します。
これらを理解した上で、現在の状況と将来的な見通しを鑑みた、自分自身にとってベストな選択肢を見つけることが必要です。

住まいに関するサービスを総合的にご提供する阪急阪神不動産では、家を売るのか貸すのかで悩まれている方のご相談にもお応えさせていただきます。
お近くの営業所までぜひお越しください。

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