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失敗しない土地選び! 立地選びは「路線価」「公示地価」を参考にしよう

 

土地、あるいは土地つき住宅の購入を考えるとき、わかりにくく判断しづらいのが、土地の価格ではないでしょうか。ふだんの買い物と違って相場の見当もつきませんし、買ってから「失敗した」と思うことは避けたいですよね。

いったい土地の価格は、どのように算出されているのでしょうか。土地の価格の出し方にはいくつかの方法がありますが、この記事では、土地の価格の基準となる「路線価」と「公示価格」について説明します。

 

 

土地の価格がどう決まるか

 

土地の価格には「過去の売買実績」「立地」「地価の基準になる3つの指標」が関係しています。ただし、あくまでも「関係する」という程度で、この3項目により価格が決定するというわけではありません。

ではこれらの項目について1つずつ説明していきましょう。

 

◎過去の売買実績

過去の売買実績は、該当する土地が、過去どのような価格で取り引きされたかを示す数値です。これは、仲介を行う不動産業者から情報を出してもらうこともできますが、国土交通省が提供している不動産取引価格情報検索(土地総合情報システム)のページにアクセスすれば、自分で調べることもできます。

 

◎立地

駅からの距離、近くにお店や学校はあるかといった周辺環境など、土地の立地が価格に影響します。また、土地が接する道路の幅員も価格に影響し、広ければ広いほどよい評価となります。

ただし、高速道路や幹線道路などあまりにも交通量の多い道路に隣接している場合、排気ガスや騒音、プライバシー確保等の問題で価格が下がる場合もあります。

 

◎地価の基準になる3つの指標

土地には、地価を評価する基準となる3つの指標があります。国税庁や市区町村が、相続税および固定資産税の計算に利用する目的で公表している「路線価」、土地取引の指標として国土交通省が公表している「公示地価」、公示地価が対象としない土地も含めた取引指標として国土交通省と都道府県知事が公表している「基準地価」です。

それぞれに法的根拠があり、年に一度、評価する基準日にのっとって公表されます。それぞれについて、項目をあらためて詳しく解説しましょう。

 

 

路線価とは

 

路線価とは、道路に価格をつけ、それをもとに接している宅地1平方メートルあたりの土地を評価した金額のことで、「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類があります。前者は国税庁、後者は市区町村の管轄です。

相続税や固定資産税は、土地の評価額に応じて税金が課せられますから、本来であれば、土地ひとつひとつを評価して価格を決定するのが望ましいといえます。しかし、個々の土地に評価額を設定するのは膨大な時間がかかり、現実的ではありません。そこで、道路に価格をつけ、その道路に面している土地の評価額を算出するという方法がとられています。

相続税路線価は、次の項目で説明する公示地価の約8割程度が評価額の目安とされています。公的機関が算出しているため、売主・買主のどちらにも偏らない中立性を保った評価基準といってよいでしょう。

路線価を知りたい場合は、国税庁のウェブサイト「路線価図」で確認することができます。

 

 

公示地価とは

 

公示地価とは「地価公示法」に基づいて、国土交通省が1年に1度公示する1平方メートルあたりの土地の価格です。公示の主な目的としては「一般の土地取引の指標となること」「不動産鑑定にあたっての基準となること」「相続税や固定資産税を評価する際の基準となること」などです。基準地は国土交通省の土地鑑定委員会が選定し、平成31年は、標準地として定めた全国26,000地点の価格が公示されました。

 

◎価格の決まり方

ところで、公示価格はどのようにして決められるのでしょうか。

最終的に判定を行うのは土地鑑定委員会ですが、まずは1地点につき2名以上の不動産鑑定士が別々に鑑定を行います。鑑定価格を土地鑑定委員会に持ち寄り、今後の土地周辺の開発動向、他地域とのバランスなどを総合的に判断して決定されます。

つまり、売主の私情などはまったく関係なく、公平に中立の立場で算出することが基本なのです。

なお公示地価は、国土交通省のウェブサイト「標準地・基準地検索システム」にアクセスすれば、誰でも調べることができます。

 

 

基準地価とは

 

基準地価は、「国土利用計画法」に基づき、国土交通省と都道府県が実施する調査をもとに算出される土地の価格です。公示地価は都市計画地域を中心に鑑定を行いますが、基準地価ではそれ以外の区域、たとえば商業地や工業地なども含んで鑑定します。つまり、基準地価は公示地価を補完するものといえるわけです。

基準地価も、公示地価同様、国土交通省のウェブサイト「標準地・基準地検索システム」にアクセスすれば調べることができます。

 

 

土地の価格を決める基準として、路線価や公示地価が公表されています。ただし、土地の価格は、需要と共有のバランスや、社会情勢、売主の事情などによっても変動するので、ぜひ覚えておいてください。もしも疑問に思うことがあったら、専門家に意見を求めてみることも方法です。

 

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