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家の資産価値を知るには公示地価と路線価を参考に

同じような間取りやデザイン、築年数の住居でも、土地の価格はそれぞれ異なります。
土地価格が安いと「建物を豪華にできる反面、将来的に売れにくいかもしれない」、土地の価格が高いと「資産価値が高い物件になるけれど、購入費用が高い」など、それぞれにメリット・デメリットがあります。
どんな土地に住むかは、住んでいる間の住み心地だけではなく、将来的な資産価値にも大きく関わることです。そのため、マイホーム購入では、土地の価格をしっかり知っておくことが大切です。

土地価格を知るヒントとなるのは「公示地価」や「路線価」ですが、ニュースや新聞でもよく見かけるワードですよね。どちらも地価を表わすということは分かっていても、違いが分からない人も多いかもしれません。

公示地価とは

公示地価は、国土交通省が母体となって調査が実施され、発表する土地の価格です。
「この土地の価格はこのぐらいが妥当価格」という公正な判断による不動産売買の指標的なものと言えるでしょう。

◎1月1日時点の価格が毎年3月に発表される
国土交通省が全国に定めている“標準地”について、毎年1月1日時点の地価がいくらになるかを鑑定します。公示地価の標準地は、周辺エリアの代表となるための土地なので、一般的には面積や形状などのバランスの良い平均的な土地が選定されています。

標準地の鑑定結果が全国に発表されるのが3月中ごろ。その時期になると、「○%下落!」「○%上昇!」といったように、新聞やニュースを賑わせていますね。

ちなみに、「地価公示」とも耳にしたことがある人も多いはず。実は、地価公示は「公示地価」を公表することを指します。地価公示法に基づいた地価のことを「公示地価」、それを公表することを「地価公示」なので、どちらも意味的には同じものと考えてもいいでしょう。

◎土地を鑑定するのは誰?
公示地価は国が発表するだけあって、公的な土地取引のベース価格にもなる数値です。そのため、土地鑑定は専門的な観点から行われなければなりません。それぞれの標準地がある都道府県に属する不動産鑑定士が、調査にあたります。公平な価格を出すため、標準地一ヶ所につき2人の不動産鑑定士が担当します。

とはいえ、2人で協力して一緒に調査をするのではなく、それぞれ単独で現地調査を進めていきます。過去の事例をもとに土地の価格を算出して鑑定し、その結果、出たそれぞれの数値をもとに、慎重に調整した価格が公示地価として決定されています。

◎どんなときに使う?
“公”という文字が表わすように、公的な場で使われることが多いです。
公共事業で用地買収が行われるときには、公示価格を基準にして買収価格が決まります。住宅ローンを組むときに金融機関が担保評価するときにも公示価格を利用します。

一般的な人が住まいの売買時に土地価格を知るときの参考にしてもいいでしょう。国土交通省のHPに検索システムが掲載されているので、気軽にリサーチできます。

このように、公示価格は中立的な立場から鑑定された価格で、さまざまな場で利用されています。

路線価

路線価は、国税庁が相続税法に基づき調査をして公表するものです。

◎7月に発表される路線価
「1月1日時点の価格」というのは公示地価と同様ですが、発表されるのは年の半ばを過ぎた毎年7月頃です。文字通り、道路である「路線」ごとに価格が付けられます。

ただ、街中に存在するほとんどの道路に価格を決めるため、調査する地点は公示地価と比べると10倍以上もの膨大な数です。そういった背景もあって、公表時期が年の途中です。

この価格も公的な価格であるため、専門家である不動産鑑定士の意見が加わり、慎重に決められます。

◎一般的な路線価は「相続税路線価」
国税庁が発表する路線価は、相続税の計算のもとになる「相続税路線価」のことです。もうひとつ、「固定資産税路線価」というものもありますが、こちらは3年に1回のサイクルで自治体が公表する固定資産税の基準として発表する路線価のことです。

「路線価」と言うときの多くは、前者の「相続税路線価」のことを指しています。

◎相続に関する税を算出するときのベースとなる価格
路線価は、相続税および贈与税といった相続に関する税金を算定するときのベースになる地価。基本的には、税務署が税金額を算定するときに活用するものです。

平成30年3月に国土交通省が発表した公示地価について

平成30年の公示地価が発表されたのが3月27日のことです。
平成21年ごろから下落し続けていた住宅地の公示地価変動率の全国平均は、今年はプラスの変動に推移しています。

地方圏の住宅地の地価上昇、都市圏の商業地の変動率上昇値の高まりなど、全国的にみても不動産価格が上昇しはじめている兆しが見てとれます。

そのような中でも、全国最高の地価と発表されたのが東京都中央区銀座の「山野楽器銀座本店」。㎡あたりの価格がなんと5,550万円で、前年からの変動率が+9.9%という高数値です。
12年連続で、全国首位の地価とのことで、今後ますます順調に地価が上昇していくことが予想されています。

また、大阪圏の最高価格地点は大阪市中央区宗右衛門町の商業ビル「CROESUS(クリサス)心斎橋」。㎡あたり価格が1,580万円で、昨年度まで最高価格だった梅田地区を逆転しました。近年好調に加速し続けるインバウンドによる商業施設の需要の高まりから、地価上昇が継続しているミナミがキタを初めて逆転しています。大幅な地価の上昇率に今後も注目です。

まとめ
公示地価・路線価ともに「公的」な価格ですが、それぞれ活用用途が違います。

路線価は「相続税や贈与税の算出」に利用する基準であるため、公示地価との8割程度で発表されています。相続で税金を納める可能性がある人は、参考にできる価格と言えるでしょう。
また、一般的な不動産購入で適正価格を知りたいときは、中立的な立場から鑑定された公示地価が参考になります。

ただ、不動産売買において実際に取引されている価格は、売主や買主の事情が反映された現実的な価格です。需要と供給による実勢価格と公示価格と比べると、多少のズレが生じてしまうことも少なくありません。一つの目安として路線価・公示価格を活用いただければと思います。

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