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新築とここが違う!中古リノベーションで気になるお金のこと

住まいの購入を考える際、やはり真っ先に気になるのはお金のこと。中古住宅を購入してリノベーションする場合のローンは、新築住宅の場合とどのような違いがあるのでしょうか。リノベーションを行なう際に受けられる減税措置についても知っておきましょう。

 

リノベーション費用も住宅ローンとして借りられる

中古住宅を買ってリノベーションする際には、売主(中古住宅の代金)と、リフォーム会社(リノベーション費用)それぞれへの支払いが必要です。かつては、中古住宅の購入費用を住宅ローンで借入し、リノベーション費用は現金で用意するか、金利の高いリフォームローンを利用するという方法が一般的でした。ですが近年は、リノベーション人気の高まりから、中古住宅の購入費用とリノベーション費用を合わせて、住宅ローンとして借入できる金融機関が増えています。

住宅ローンでは、購入する住宅を担保に融資の上限が決められます。これは、万が一債務者によるローンの支払が困難になった場合に、住宅を売却して借入金に充てるためです。中古住宅は新築住宅に比べて評価額が低い傾向があるため、借りられる金額が低くなることがあります。中古住宅の購入+リノベーション費用を一本化したローンを組む場合、リノベーション後の資産価値を考慮した審査が行われるため、工事請負契約書の提出が必要です。

そのため、住宅探しとリノベーション計画は並行して進めておくことをおすすめします。

 

中古住宅を購入する場合に必要な諸経費

中古を買ってリノベーションする場合、住宅の代金とリノベーション費用のほかに支払いが必要となる諸費用の内容を確認してみましょう。一般的に中古住宅を購入する際の諸費用は、物件価格の6〜13%ほどが目安とされています。

仲介手数料
仲介手数料とは、購入する中古住宅の売主と買主を仲介する不動産会社に支払う手数料のこと。

(物件価格【税抜き】×3%+6万円)×1.08(消費税)=仲介手数料
※物件価格が400万円以上の場合

適合証明書の取得料
中古住宅の購入にあたり、長期固定金利ローン「フラット35」を利用する場合、「適合証明書」を取得する必要があります。適合証明書とは、住宅金融支援機構が定める基準を満たしている住宅であると証明するものです。検査機関か適合証明技術者に検査および交付を依頼してください。取得料は依頼する業者によって異なりますが、6〜10万円ほどが目安となります。
※銀行ローンは適合証明書は不要
※検査機関は「フラット35」サイトを参照ください。http://www.flat35.com/kensakikan/

不動産取得税
不動産取得税とは、土地や住宅を購入した際に都道府県に納める税金です。中古住宅を購入すると、半年までに「納税通知書」が送付されてくるので、納税していただくことになります。
※不動産を取得した場合及び不動産取得税の軽減の適用を受ける場合には、申告書の提出が必要です。「不動産取得税課税標準の特例適用申告書」というのものがあります。この書類はいずれもその取得の日から60日以内に都道府県税事務所に対して提出しなければなりません。しかし、必ずこの申告書を提出しなければならないかというと、都道府県税事務所では登記時に提出された書類等から軽減措置が受けられるかどうかを自主的に判断し、適用してくれていることがあります。納税通知書が送られてきたら、これが適切に処理されているかどうかを確認して下さい。万一、軽減が受けられるにもかかわらず、この適用がされていなければ、ただちに上記の申告書を提出して下さい。

印紙税
印紙税とは、不動産の売買契約や住宅ローン契約の書面を作成する際に課税される税金です。購入した印紙を貼ることで納税となり、印紙税額は書面に記載された金額によって定められています。一例として1,000万円以上5,000万円以下の物件の売買契約であれば、印紙税額は1万円です。
※不動産売買契約書及び工事請負契約書に課せられる印紙税は、平成26年4月1日から平成30年3月31日までに作成されるものについて軽減措置が適用されます。

 

中古住宅の購入やリノベーションで利用できる減税措置

住宅購入にあたり利用できる、おもな税金の控除制度を確認してみましょう。リフォームやリノベーション住宅ならではの減税もあります。

住宅ローン減税
中古住宅を購入する場合も新築住宅と同様に、住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)を受けることができます。住宅ローン減税とは、不動産の取得や増改築に住宅ローンを利用した場合、10年間にわたり年末時点のローン残高の1%が所得税から控除される金額のこと。控除を受けるには、自らが居住する(別荘や賃貸用ではない)こと、床面積が50平米以上であるなど、一定の要件を満たす必要があります。
※税制が改正されて期間・料率の変更や、減税されない場合もあります
※マンションの場合、階段や通路など共用部分については床面積に含めず、登記簿上の専有部分の床面積で判断します。

不動産取得税の減税措置
不動産取得税は土地と建物それぞれの固定資産税評価額に応じて算出されますが、中古住宅の場合は築年数に応じて建物の評価額から一定の金額が控除されます。控除額は自治体によって若干異なりますが、大阪府では1989年(平成元年)4月1日〜1997年(平成9年)3月31日までに建築された住宅の控除額は1,000万円で、1997年(平成9年)4月1日以降の住宅では1,200万円です。それ以前の住宅も減税措置の対象ですが、築年数が古いほど控除額は下がります。

住宅リフォーム減税
リフォーム工事の内容や住宅等の条件が一定の要件を満たす場合は、固定資産税の減額や所得税の控除を受けることが可能です。住宅リフォームの所得税控除には、数年間にわたり所得税から控除される「ローン型減税」と、その年のみ所得税から控除される「投資型減税」があります。

・耐震リフォーム(投資型減税・固定資産税の減額)
・省エネ(エコ)リフォーム(投資型減税・ローン型減税・固定資産税の減額)
・バリアフリーリフォーム(投資型減税・ローン型減税・固定資産税の減額)
・同居対応リフォーム(投資型減税・ローン型減税)

ただし、住宅リフォーム減税の各種制度は、組み合わせによっては併用できない場合があります。また、これらの減税は自動的に適用されるものではなく、控除を受けるためには市区町村の窓口への申請や、税務署への確定申告が必要です。

 

まとめ

一般的に、利便性の高い場所から住宅は建築されていきます。そのため、新築にこだわって探すと、住みたいエリアには売出し物件が全くないというケースも少なくありません。その点、中古住宅は広いエリアに点在しているため、選択肢が多いことが魅力。住みたいと思う理想の場所に住居を構えたいなら、中古×リノベーションがおすすめです。

一方、中古住宅を購入してリノベーションする場合、新築の購入に比べて複雑な手続きが多いことも事実。複雑な手続きは専門家の中でもワンストップで提供してくれる会社に依頼すると安心です。

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